第三節 房地產投資項目的現金流量

　　考點一：出售型房地產開發項目的現金流量

　　出售型房地產開發項目的總投資基本上就等于其總

　　成本費用。

　　(一)出售型房地產開發項目的現金流入

　　出售型房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷

　　售收入，其現金流入也主要以房地產產品的銷售收

　　入體現。

　　(二)出售型房地產開發項目的現金流出

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權出讓金。

　　(2)城市基礎設施建設費。

　　(3)土地房屋征收補償費用。

　　(4)土地使用權取得稅費。包括取得土地使用權的

　　契稅和手續費等。

　　2.開發成本

　　(1)勘察設計和前期工程費。

　　(2)建筑安裝工程費。

　　(3)基礎設施建設費。是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。

　　(4)公共配套設施建設費。

　　(5)開發期間稅費。是指房地產開發項目開發建設過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用。一般包括市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、人防工程費等。

　　3.開發費用

　　(1)管理費用。是指房地產開發企業為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用，例如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費等。

　　(2)銷售費用。是指房地產營銷中發生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。

　　(3)財務費用。是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息支出和其他財務費用兩部分。

　　①利息支出。包括建設投資借款利息(即長期借款利息)和流動資金借款利息。建設投資借款利息的計算公式為：

　　每年支付的利息=年初本金累計額×年利率 (6-26)

　　流動資金借款利息的計算公式為：

　　流動資金利息=流動資金借款累計金額×年利率 ( 6-27)

　　②其他財務費用。主要包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用

　　4.銷售稅費

　　(1)營業稅及附加。包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　(2)其他銷售稅費。包括交易手續費等。

　　考點二：經營型房地產開發項目的現金流量

　　(一)經營型房地產開發項目的現金流入

　　經營型房地產開發投資的經濟效果主要表現為租金

　　收益、自營收入、房地產增值等方面。

　　(二)經營型房地產開發項目的現金流出

　　1.固定資產投資

　　2.經營成本

　　(1)人工費

　　(2)公共設施設備日常運行、維修及保養費。

　　(3)綠化養護費。

　　(4)清潔衛生費。

　　(5)保安費用。

　　(6)辦公費。

　　(7)固定資產折舊費。

　　(8)不可預見費。

　　(9)保險費。

　　(10)物業服務企業管理費和利潤。

　　(11)法定規費。

　　(12)房產稅。

　　考點三：房地產置業投資項目的現金流量

　　從現金流入看，購買型房地產置業投資項目與經 營型房地產開發項目基本相同，主要包括租金收 入、自營收入和轉讓收入。從現金流出看，購買型房地產置業投資

　　主要由購 買房地產的投資和運營期內的經營成本兩部分組成。