第七節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

　　考點(diǎn)一：計(jì)算期相同的互斥方案比選條件

　　①被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致

　　②被比較方案具有相同的計(jì)算期

　　③被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位

　　考點(diǎn)二：計(jì)算期相同的互斥方案比選方法

　　(一)凈現(xiàn)值比較法

　　當(dāng)互斥方案的壽命期相同時(shí)，在已知各方案的收益和費(fèi)用的前提下，直接計(jì)算出各方案的凈現(xiàn)值，將這些凈現(xiàn)值進(jìn)行比較，以凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。

　　(二)凈現(xiàn)值率比較法

　　凈現(xiàn)值率( NPVR)是凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比，其計(jì)算公式是：

　　Ip為方案的全部投資現(xiàn)值

　　凈現(xiàn)值率法是從單位投資收益的角度進(jìn)行方案比選，而凈現(xiàn)值法是從投資總額收益的角度進(jìn)行方案比選。

　　(三)差額投資內(nèi)部收益率法：如果投資大的方案的年凈現(xiàn)金流量減去投資小的方案的年凈現(xiàn)金流量在差額投資內(nèi)部收益率的折現(xiàn)下凈現(xiàn)值等于0，那么意味著投資

　　的方案優(yōu)于投資小的方案。

　　(四)差額凈現(xiàn)值法：差額凈現(xiàn)值只能用來(lái)檢驗(yàn)差額投資的效果，或者說(shuō)相對(duì)效果。差額凈現(xiàn)值大于零只表明增加的投資是合理的，并不表明全部投資是合理的。