第六節 房地產投資項目不確定性分析

　　考點一：不確定性分析包括的內容

　　不確定性分析包括：

　　1、盈虧平衡分析

　　2、敏感性分析

　　3、風險分析。

　　考點二：盈虧平衡分析的公式計算及評價原則

 

　　盈虧平衡的評價原則：

　　盈虧平衡點的值不論是用產量表示，還是用生產能力利用率表示;不論是用產品單價表示，還是用銷售額表示，都是越低越好。

　　考點二：敏感性分析的計算步驟和基本原理

　　[例6-7] 某人擬花300萬元購買一商業店鋪出租。購買后持有10年，第10年末將其轉讓。通過市場調研得知，購買該店鋪后第2年可租出，每年初一次性收取年租金，

　　年租金收入為80萬元，年經營成本為20萬元，第10年末轉讓的凈收入為380萬元。若投資者要求的目標收益率為10%，試對該投資方案進行經濟評價和敏感性分析。

　　應用分析

　　[解] 1.對該投資方案進行經濟評價

　　根據題意繪制該投資方案的現金流量圖如圖6-11所示

 

　　根據圖6-1 1，計算該投資方案的財務凈現值如下：

　　因為FNPV0(10%)=192.05(萬元)>0，所以該投資方案是可行的。

　　2.對投資方案進行敏感性分析

　　(1)選取評價指標。選取財務凈現值為該投資方案的評價指標。

　　(2)選取不確定因素并設定其變動幅度。根據該投資方案的特點，選取投資額、年租金收入和年經營成本三個不確定因素，并令它們在初始值的基礎上按±10%和±20%的幅度變化。

　　(3)逐一計算各不確定因素變化導致的財務凈現值變化，并將結果列成敏感性分析表(見表6-11)。

　　當投資額增加10%時，投資額為300×(1+10%) =330

　　(萬元)，相應的財務凈現值為：

　　當年租金收入減少10%時，年租金收入為

　　80 ×(1-10%)=72(萬元)，

　　年凈收益為72-20=52(萬元)，

　　相應的財務凈現值為：

　　其他不確定因素變化的計算參照上述計算過程，將計算結果匯總于表6-11。

　　表6-11 單因素變化導致的財務凈現值變化 單位：萬元

 

　　(4)計算財務凈現值對各不確定因素的敏感度系數。

　　對投資額的敏感度系數：

　　對年租金收入的敏感度系數：

　　對年經營成本的敏感度系數：

　　由上可知，財務凈現值對年租金收入最敏感，其次是投資額，最后是年經營成本。年租金收入每下降1%，財務凈現值下降2.4%。

　　(5)臨界點分析。臨界點分析可通過敏感性分析圖進行，如圖6-12所示，臨界點的年租金收入下降幅度為41. 7%，投資額增加幅度為64.0%。

  

　　臨界點的近似值可從表6-11中計算出。要使原方案的財務凈現值為零，實際上就是使原方案財務凈現值下降幅度為100%。因為年租金收入下降1%，財務凈現值下降2.4%，所以當年租金收入下降

　　[(100÷2.4)/100] ×100%=41.67%時，財務凈現值為零。同樣可得，當投資額增加

　　[(100÷1.56)/100] ×100%=64.10%時，財務凈現值為零，年經營成本增加[(100÷0.6)/100] ×100%=166.67%時，財務凈現值為零。

　　考點三：房地產投資項目風險分析測度

　　(期望值、標準差、變異系數的計算)

　　[例6-9] 有方案I、方案Ⅱ兩個投資方案，其年平均利潤可能值及其發生概率見表6-14。請進行風險決策分析。

　　表6-14 方案I和方案Ⅱ的年平均利潤可能值及其發生概率 單位：萬元

 

　　[解] ①求出兩個投資方案的利潤期望值

　　因為E1 >E2，似乎應選方案I，但進一步分析其利潤的標準差，會發現選擇方案I并非上策。

　　②計算兩個方案利潤的標準差

　　顯然， σ1比σ2大得多，即方案I的風險比方案II大得多，而兩個方案的利潤期望值又很接近，因此應選擇方案II。

　　需要特別注意的是：用標準差來測度和比較兩個以上投資方案的風險大小，要求這些方案的評價指標期望值相同或相近，當它們的評價指標期望值不相同也不相近時，要用變異系數來測度和比較風險的大小。

　　③變異系數。變異系數也稱為投資風險度，等于標準差與期望值之比。用標準差來測度投資項目的風險時，可能會出現一個投資成本較高，預期現金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標準差，但它的風險并不比投資方案小的風險大，用變異系數來測定相對風險的大小可以彌補標準差的不足。因此，標準差是用來測度比較“絕對風險”的，變異系數是用來測度比較“相對風險”的。

　　變異系數的計算公式為：

　　上式中，v為變異系數。

　　變異系數越大，方案的風險也越大;反之，方案的風險越小。

　　房地產投資風險評價

　　(考試中容易出單選和多選題)

　　(1)投資項目的財務內部收益率大于等于基準收益率的累計概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數越小，風險越小。

　　(2)投資項目的財務凈現值大于等于零的累計概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數越小，風險越小。