第五節 房地產投資項目經濟評價指標和方法

　　考點一：房地產投資項目經濟評價指標體系

 

　　考點二：動態盈利性指標及其計算

　　財務凈現值的計算公式(重要考點，識記公式)

　　上式中，FNPV為財務凈現值，(CI-CO)t為第t期

　　的凈現金流量(應注意“+”、“-”號);ic為行

　　業的基準收益率或設定的目標收益率;n為計算期。

　　應用分析：

　　[例6-3] 某房地產投資項目的現金流量見表6-10。如果投資者的目標收益率為12%，求該項目的財務凈現值。表6-10 某房地產投資項目的現金流量 單位：萬元 

 

　　[解] 已知ic=12%。利用公式：

　　則該項目的財務凈現值為：

　　FNPV=

　　-2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

　　800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)-2

　　=261.84(萬元)

　　2.財務凈現值的評價準則

　　財務凈現值是評價項目盈利能力的絕對指標，其評價準則如下：

　　(1)當FNPV >0時，說明該方案在滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

　　(2)當FNPV =0時，說明該方案基本能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進。

　　(3)當FNPV<0時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　　(二)財務內部收益率

　　1.財務內部收益率的概念

　　財務內部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內各計算時點凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

　　2.財務內部收益率的計算公式

0520

　　上式中，i1為當財務凈現值接近于零的正值時的折現率;i2為當財務凈現值接近于零的負值時的折現率;

　　FNPV1為采用折現率i1時的財務凈現值的正值;

　　FNPV2為采用折現率i2時的財務凈現值的負值。

　　為保證FIRR的計算精度，i1和i2之差一般不宜超過2%，最大不應超過5%。

　　應用分析

　　[例6-4] 某房地產投資項目的現金流量見表6-10。如果

　　投資者的目標收益率為12%，求該項目的財務凈現值。

　　表6-10 某房地產投資項目的現金流量 單位：萬元

0521

　　根據上述題目中的現金流量，求該項目的財務內部收益率。

 

0522

　　3.財務內部收益率的評價準則(容易出單選題)

　　計算出投資項目的財務內部收益率后，可通過與基準收益率或目標收益率ic進行比較來判斷方案或項目是否可行，其判斷準則是：

　　(1)當FIRR≥ic時，則方案或項目在經濟上可以接受

　　(2)當FIRRc時，則方案或項目在經濟上應予以拒絕

　　(三)動態投資回收期

　　1.動態投資回收期的概念

　　動態投資回收期(Pb)是把投資項目各期(通常是以年為單位)的凈現金流量按基準收益率或目標收益率折現之后，再來推算投資回收期的。對房地產投資項目來說，

　　動態投資回收期就是自投資起始點算起，累計凈現值等于零的年份。

　　2.動態投資回收期的計算公式(可能考查公式的計算)

　　在實際運用中可以根據項目的現金流量表中的凈現

　　金流量折現值，用下列近似公式計算：

　　3.動態投資回收期的評價準則(容易出單選題)

　　在財務評價中，動態投資回收期(Pb)是通過與基準投資回收期(Pc)相比較來判斷項目在經濟上是否可行的：

　　(1)當Pb≤Pc時，說明項目能在要求的時間內收回投資，項目是可行的。

　　(2)當Pb >Pc時，說明項目不能在要求的時間內收回投資，項目是不可行的。

　　在房地產投資項目可行性研究中，動態投資回收期指標一般用于經營型房地產開發投資項目和房地產置業投資項目的財務評價。

　　考點三：靜態盈利性指標及其計算

　　(一)利潤率

　　1.成本利潤率

　　成本利潤率是指項目總開發利潤占總開發建設成本的比率。該指標通常用來初步判斷出售型房地產開發項目的財務可行性。其計算公式為：

　　2.投資利潤率

　　投資利潤率是指項目開發建設完成后正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經營期內年平均所得稅前利潤總額與項目總投資的比率。該指標考察的是項目單位投

　　資盈利能力。其計算公式為：

　　3.資本金利潤率

　　資本金利潤率是指項目在經營期內一個正常年份的年所得稅前利潤總額或項目經營期內年平均所得稅前利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的

　　盈利能力。其計算公式為：

　　4.資本金凈利潤率

　　資本金凈利潤率是指項目在經營期內一個正常年份的年所得稅后利潤總額或項目經營期內年平均所得稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金

　　的盈利能力。其計算公式為：

　　應用分析

　　[例6-5]某投資者花500萬元購買了一商鋪用于自己經

　　營，其經營資金為50萬元，權益資本為200萬元，經營期內年平均稅前利潤為70萬元、稅后利潤為55萬元。試計算該項目的投資利潤率、資本金利潤

　　率和資本金凈利潤率。

　　[解] 該項目的投資利潤率、資本金利潤率和資本金凈利潤率計算如下：

　　考點四：清償性指標及其計算(理解各種指標的計算公式)

　　房地產投資項目的清償性指標主要有借款償還期、

　　利息備付率、償債備付率、財務比率。

　　(一)借款償還期

　　借款償還期的計算公式為：

　　上式中，Id為項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設期利息;Pd為借款償還期，從借款開始期計算;Rt為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

　　借款償還期可用“資金來源與運用表”或“借款還本付息計算表”直接計算，其近似計算公式為：

　　借款償還期指標的評價準則是：如果項目的借款償還期小于或等于貸款機構提出的還款期限，可認為項目是有清償能力的。

　　(二)利息備付率

　　利息備付率是指在借款償還期內的稅息前利潤與當期應付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度和支付能力。其計算公式為：

　　利息備付率指標的評價準則是：對于一般的房地產投資項目，利息備付率應大于2，否則表示項目的付息能力保障程度不足。尤其是當利息備付率低于1時，表示項

　　目沒有足夠資金支付利息，償債風險很大。

　　(三)償債備付率

　　償債備付率是指項目在借款償還期內，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務本息的保障

　　程度和支付能力。其計算公式為：

　　償債備付率指標的評價準則是：一般情況下，償債備付率不宜低于1.3。當償債備付率小于1時，表示當年資金來源不足以償還當期債務。

　　(四)財務比率(重點考查對象)

　　1.資產負債率

　　資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比

　　例是通過借債來籌集的，它可用來衡量保護債權人利益的程度。其計算公式為：

　　資產負債率指標的評價準則目前沒有統一的規定。從提供貸款的金融機構來看，可接受的資產負債率通常在100%以下。房地產開發投資屬于資金密集型的經濟活動，因此房地產開發企業的資產負債率一般較高。

　　2.流動比率

　　流動比率是指項目流動資產與流動負債的比率，是反映項目流動資產變現為現金以償還流動負債的能力指標。其計算公式為：

　　流動比率指標的評價準則也沒有統一規定，但一般認為項目的流動比率應大于200%。

　　3.速動比率

　　速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其計算公式為：

　　速動比率屬于短期償債能力指標，反映企業流動資產總體變現或近期償債的能力，因此它必須從流動資產中扣除存貨部分，因為存貨的變現能力差。速動比率指標的評價準則也沒有統一規定。一般認為，從保護債權人利益的角度，要求速動比率大于100%。對房地產開發投資來說，由于房地產開發項目的存貨占流動資產的大部分，

　　所以其速動比率偏低，一般達不到100%。