三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　甲開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式從一國有工廠獲得一宗土地的使用權(quán)，該土地原為劃撥地，地上建有廠房等不動產(chǎn)。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　81工廠欲轉(zhuǎn)讓土地，應(yīng)先辦理的手續(xù)有(　　)。

　　A.向主管部門申請

　　B.取得拆遷許可證

　　C.補(bǔ)交土地出讓金

　　D.簽訂土地使用權(quán)出讓合同

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)合同約定的內(nèi)容時(shí)，必須取得出讓人和縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　82土地轉(zhuǎn)讓后，廠房歸(　　)所有。

　　A.政府

　　B.工廠

　　C.原來的產(chǎn)權(quán)人

　　D.甲開發(fā)企業(yè)

　　參考答案：D

　　參考解析

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)一并處分。廠房作為地上建筑物，自然所有權(quán)由甲開發(fā)企業(yè)所有。

　　83甲開發(fā)企業(yè)與工廠可以采取的轉(zhuǎn)讓方式有(　　)

　　A.出售

　　B.租賃

　　C.交換

　　D.抵押

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

　　84該宗土地可能的建設(shè)用地類型為(　　)

　　A.國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

　　B.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地

　　C.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　該宗土地原為劃撥地。下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃拔土地使用權(quán)：①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地;③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地一宗。計(jì)劃建造公寓出售，該地上原有房屋建筑面積1000平方米須拆除，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式按原面積安置。原房屋重置價(jià)為600元/平方米，經(jīng)評估人員確定為七成新。目前市場價(jià)為1500元/平方米，新建房工程造價(jià)1300元/平方米，市場價(jià)2500元/平方米。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　85房地產(chǎn)開發(fā)公司在交易前計(jì)算建造成本包括(　　)。

　　A.房屋建筑安裝工程費(fèi)

　　B.房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　C.土地使用權(quán)出讓金

　　D.管理費(fèi)

　　參考答案：A,D

　　參考解析

　　城市房屋拆遷下的土地取得成本包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)三部分。選項(xiàng)B、C，屬于土地取得成本，不屬于房屋建造成本的范疇。

　　86房地產(chǎn)開發(fā)公司為此項(xiàng)目施工招標(biāo)時(shí)，必須具備(　　)。

　　A.工程綜合說明

　　B.主要施工方案

　　C.設(shè)計(jì)文件

　　D.工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程項(xiàng)目所需要的資金，然后吸引承包單位來投標(biāo)。可以看出招標(biāo)時(shí)需要備有工程綜合說明和設(shè)計(jì)文件。

　　87該房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋建設(shè)期間預(yù)售，必須滿足的條件是取得(　　)。

　　A.房屋所有權(quán)證

　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　C.預(yù)售許可證

　　D.土地使用權(quán)證

　　參考答案：B,C,D

　　參考解析

　　房屋預(yù)售的條件有：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　一套三居室的房子，建筑面積120平方米，每平方米5000元，其在實(shí)際交易中可能出現(xiàn)以下情況：

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　88若要求在成交日一次付清，則實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格各為多少元?(　　)

　　A.60萬元：不存在

　　B.60萬元;60萬元

　　C.303萬元;不存在

　　D.603萬元;30萬元

　　參考答案：A

　　參考解析

　　實(shí)際價(jià)格是指成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格;名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是一次付清的價(jià)格。要求在成交日一次付清，則實(shí)際價(jià)格為120×5000=60(萬元);名義價(jià)格不存在。

　　89若要求在成交日一次付清，折扣4%，則實(shí)際總價(jià)、名義單價(jià)分別為(　　)元。

　　A.57.6萬：5000

　　B.57.6萬;4700

　　C.60萬;5000

　　D.60萬;4700

　　參考答案：A

　　參考解析

　　實(shí)際總價(jià)=5000×(1-4%)×120=57.6(萬元);名義總價(jià)=5000×120=60(萬元)，名義單價(jià)=600000÷120=5000(元/平方米)。

　　90若分期付款，首付20萬元，余下的在一年內(nèi)分兩期付，每期付20萬，則其實(shí)際總價(jià)和實(shí)際單價(jià)分別為(　　)元。

　　A.60萬元;4880

　　B.58.556萬元;5000

　　C.58.8424萬元;4903.5319

　　D.無法計(jì)算

　　參考答案：C

　　參考解析

　　58.8424萬元÷120=4903.5319(元/平萬米)。

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