四、地役權

　　(一)地役權概述

　　地役權，是指土地上權利人(包括土地所有人、建設用地的使用權人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的一種用益物權。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權的土地稱為需役地。與相鄰關系不同，地役權中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。

　　與一般的用益物權不同，地役權具有從屬性和不可分性。地役權的從屬性，是針對地役權與需役地的關系而言。具體表現為兩個方面：(1)地役權不得與需役地相分離單獨轉讓。《物權法》第164條、第165條規定，地役權不得單獨轉讓，不得單獨設定抵押。(2)地役權不得與需役地分離而作為其他權利的標的。以土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　所謂地役權的不可分性，是指地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。

　　根據《物權法》第158條的規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。可見，我國對地役權的設定采用的是登記對抗主義。

　　【例題】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬 元 ， 乙公司在 20 年內不在自己廠區建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的?

　　A、小區業主有權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　B、甲公司有權請求乙公司拆除超過6 米的建筑

　　C、甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　D、甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　【答案】A

　　【解析】甲乙雙方的約定實為地役權合同，甲根據該合同享有眺望地役權，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權或使用權，《物權法》第 164 條 規 定 ：“地役權不得單獨轉 讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設用地使用權已經轉讓給了小區業主，甲的地役權也隨之轉讓給小區業主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權合同的約定，地役權人(小區業主)有權予以糾正， 因此本題應選 A 項，BCD 三項錯誤。

　　(二)地役權的效力

　　1、地役權人有利用供役地及從事必要附屬行為的權利。

　　2、地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　3、地役權與其他用益物權之間的關系。根據《物權法》第162條、163條、167條的規定，地役權與其他用益物權之間的平衡采取下列方式：第一、土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。第二、土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。第四、需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　　4、地役權的消滅。如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。

　　(三)地役權與相鄰關系的區別

　　在考試中，地役權與相鄰關系的區別是個難點，也是個重點，因此學習中應特別注意：

　　1、相鄰關系實質上是相鄰不動產所有人或使用人行使權利的延伸或限制，而地役權是歸屬于需役地人的一種用益物權。

　　2、兩者的設立方式不同。相鄰關系是法定的，其不需要通過登記程序。而地役權通常是由當事人各方通過合同約定設立，而且如果沒有經過登記程序，不能對抗善意第三人。

　　3、地役權是為了提供方便，而不是必須設立的;而相鄰關系是必須設立的。

　　4、相鄰關系的產生一般都是無償的，而地役權的一般都是有償的。

　　5、相鄰關系強調相鄰，地役權不一定相鄰。