二、抵押(P357-363)

　　(一)抵押權的設定

　　1、抵押權的取得，可以基于法律行為(簽訂抵押合同)，也可以基于事實行為(繼承或者善意取得抵押權)。抵押權的設定是指基于法律行為取得抵押權。

　　2、訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有;但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　【相關鏈接】質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有，但“流質條款”的無效不影響質押合同其他部分的效力。(P363)

　　3、抵押物(2009年新制度單選題、2009年原制度多選題)

　　(1)學校、醫院、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施，不能抵押;但當事人以其教育設施、醫療衛生設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。

　　(2)所有權、使用權不明或者有爭議的財產，不能抵押。

　　(3)依法被查封、扣押、監管的財產，不能抵押;已經設定抵押的財產被查封、扣壓的，不影響抵押權的效力。

　　(4)經法定程序確認為違法、違章的建筑物，不能抵押。

　　(5)城市房地產：“房隨地走、地隨房走”

　　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押;以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(6)農村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走”

　　鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得“單獨”抵押;以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。在實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

　　(7)以城市房地產設定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權實現時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權人無權優先受償。(2008年綜合題)

　　(8)當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效(耕地不能抵押)。

　　(9)只有以招標、拍賣、公開協商等方式取得的“荒地”等土地承包經營權，才可以抵押。

　　【例題1·單選題】根據物權法律制度的規定，下列財產中，不可以作為抵押權客體的是( )。(2009年新制度)

　　A、工廠的半成品

　　B、正在建造的船舶

　　C、以招標方式取得的荒地的土地承包經營權

　　D、土地所有權

　　【答案】D

　　【例題2·單選題】北京市甲公司與乙銀行簽訂借款合同，約定甲公司以其所有的A大廈及其建設用地使用權為抵押物，貸款5000萬元。雙方辦理抵押登記手續后，乙銀行發放了貸款。甲公司后又在A大廈項目所在地塊上增建了一幢商務配樓，尚未竣工。甲公司因另案被法院判決支付巨額債務，無法償還乙銀行的貸款。根據物權法律制度的規定，下列各項中，正確的是( )。

　　A、商務配樓使用了乙銀行擁有抵押權的土地，當然成為抵押物的一部分

　　B、商務配樓是在建工程，不得抵押、拍賣、轉讓

　　C、乙銀行請求法院拍賣抵押物時，可以請求法院只拍賣A大廈和整個項目地塊的建設用地使用權，而不拍賣商務配樓的房屋所有權

　　D、乙銀行可以請求法院將A大廈和商務配樓以及整個項目地塊的建設用地使用權一同拍賣，但無權就商務配樓拍賣所得價款優先受償

　　【答案】D

　　【解析】以城市房地產設定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權實現時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權人無權優先受償。