四、物權變動

　　(一)不動產的物權變動

　　1.不動產物權變動的基本規則

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　根據這條規定，不動產登記采用登記生效主義，即不動產的物權變動不僅需要當事人的法律行為或其他法律事實，還需要登記這個法律事實才能完成不動產物權的變動。如當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后，只有依法辦理了所有權轉讓登記以后，才能發生房屋所有權變動的法律后果。即使雙方當事人支付了價款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權變動的登記，不發生房屋所有權變動的法律后果。

　　所謂“法律另有規定的除外”的情形主要有三種：

　　【相關考點】以不動產設立抵押時，應當辦理抵押登記(未經登記，不發生法律效力)。

　　【例題·單選題】甲將自己的一間私房作價2萬元轉讓給乙，乙略加修繕后，居住一年后以4萬元的價格轉讓給丙，丙居住一年后以5萬元的價格轉讓給丁。以上幾次轉讓都簽訂了買賣合同，但均未辦理過戶登記手續。在丁居住期間，該房屋價格漲至20萬元，甲、乙、丙、丁就房屋所有權發生爭議。該房屋所有權應屬于(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核點是不動產的物權變動。房屋所有權的轉移以登記為生效要件。本題中的幾次轉讓均未辦理過戶登記手續，所以房屋所有權并未發生轉移。

　　2.不動產物權的登記規則

　　(1)登記地點。

　　不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。

　　(2)登記簿與權屬證書。

　　不動產物權變動自記載于不動產登記簿時發生效力。在辦理完登記簿上的登記手續以后，登記機關發給不動產權屬證書，不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　(3)更正登記與異議登記。

　　①更正登記是為了徹底消除登記權利與真正權利不一致的狀態，避免真正權利人因為不動產登記簿上不真實的記載遭受損害。根據《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　②異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。異議登記使得登記簿上記載的權利失去權利推定效力，第三人不得主張基于登記產生的公信力。為了避免登記效力因異議登記而長期處于不穩定狀態，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，異議登記失效。如果異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　(4)預告登記。

　　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　【考題·多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應在一年內分期支付完畢價款;甲先將房屋交付乙使用，一年后轉移所有權。房屋交付后，雙方前往房屋登記機構辦理了預告登記。下列表述中，正確的有(　)。(2009年試題·舊)

　　A.乙已取得房屋所有權

　　B.若甲未經乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效

　　C.若甲未經乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發生物權效力

　　D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同，則預告登記失效

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考核點是物權預告登記。根據《物權法》的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。本題中，由于雙方沒有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權，A選項的說法是錯誤的;預告登記的作用在于使得權利人擅自處分不動產時不發生物權變動效力，而對合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B選項說法錯誤，C選項說法正確;預告登記后，債權消滅的，預告登記失效，因此D選項的說法正確。

　　(5)不動產買賣合同與登記。

　　在不動產買賣中，買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯系。《物權法》規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　【例題·單選題】張某與某新建小區開發商簽訂了房屋買賣合同，但未辦理產權登記手續。后開發商將該房屋賣給不知情的李某，且辦理了產權登記手續。下列說法正確的是(　)。

　　A.該房屋的所有權歸張某

　　B.該房屋的所有權歸李某

　　C.張某與開發商簽訂的房屋買賣合同由于未辦理產權登記而歸于無效

　　D.李某與開發商辦理的產權登記由于張某簽訂合同在先而歸于無效

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核點是物權變動。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。所以A選項錯誤;B選項正確。買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯系，所以C選項和D選項錯誤。本題中，張某可以依據合同要求開發商承擔違約責任，比如要求開發商賠償損失，但是對于其所要購買的房屋不能再擁有產權了。

　　(6)登記機構禁止作為的行為。

　　登記機構不得有下列行為：①要求對不動產進行評估;②以年檢等名義進行重復登記;③超出登記職責范圍的其他行為。

　　(二)動產的物權變動

　　1.一般規定

　　(1)動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。動產物權的類型主要有動產所有權、動產質押、動產抵押、留置權等。根據這條規定，動產物權的變動以交付為標準，故當事人雖然就動產所有權移轉達成協議，但在未交付標的物以前，所有權并不發生移轉。該條規定的“法律另有規定的除外”情形，主要是指動產抵押權的設立等情形。《物權法》第二十八條、二十九條、三十條的規定同樣適用于動產。

　　《物權法》第28條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。第29條：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。第30條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　【考題·多選題】下列情形中，不發生標的物所有權轉移的有(　)。(2009年試題·舊)

　　A.甲委托乙保管名貴字畫一幅，已交付

　　B.甲借給乙現金100元，已交付

　　C.甲贈送乙手機一部，已交付

　　D.甲將自己的汽車出租給乙，已交付

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考核點是物的所有權轉移。選項A中乙僅是負責保管，選項D中乙僅取得的是使用權，均沒有發生所有權的轉移，因此要選;選項B和選項C都發生了所有權轉移，因此不選。(對于選項B，實際上該100元貨幣的所有權已經發生了轉移。)

　　(2)船舶、航空器和機動車等貴重動產的物權變動采取登記對抗主義。因此船舶、航空器和機動車等貴重動產以交付為物權變動的要件，但登記具有對抗效力。因此當事人交付后沒有辦理登記，雖取得該貴重動產的物權，但該物權不能對抗善意第三人。

　　【舉例】甲乙達成協議，甲將自己所有的一輛汽車以5萬元的價格轉讓給乙，約定三天后交車辦手續。第二天，不知情的丙向甲表示愿意以6萬元購買該車，甲于當天將該車交給丙，并辦理了過戶手續。乙要求丙返還該車時，丙可以拒絕。因為，當事人雖然就動產所有權移轉的問題達成了協議，但在尚未交付標的物以前，所有權并不移轉。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。(乙可以依據達成的協議向甲追究違約責任)

　　【考題·多選題】下列物權中，其設立、變更未經登記即可發生效力的有(　)。(2009年試題·舊)

　　A.建設用地使用權

　　B.機動車所有權

　　C.地役權

　　D.土地承包經營權

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考核點是物權變動。根據《物權法》規定，設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立，因此A不選;地役權和土地承包經營權均自合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請登記;未經登記，不得對抗善意第三人，因此選項C和D要選;機動車屬于動產，以交付時作為所有權轉移時間，而不是登記，因此選項B要選。

　　2.動產交付的方式

　　在法律上，交付是指將物或提取標的物的憑證移轉給他人占有的行為。交付通常指現實交付，即直接占有的移轉。

　　以下幾種交付方式，也可以發生與現實交付同樣的法律效果：

　　(1)簡易交付

　　所謂簡易交付，是指動產物權設立和轉讓前，權利人已經先行占有該動產的(如寄托、租賃、借用等)，無需現實交付，物權在法律行為生效時發生變動效力。

　　(2)指示交付

　　所謂指示交付，又稱返還請求權的讓與，是指讓與動產物權的時候，如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替現實交付。

　　(3)占有改定

　　所渭占有改定，是指動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物由出讓人繼續占有，受讓人取得對標的物的間接占有以代替標的物的現實交付，并在雙方達成物權讓與合意時，視為已經交付。

　　【例題·單選題】甲將自己所有的汽車出租給乙使用，租期未滿時，甲又將該汽車賣給丙，甲將其享有的對乙的出租期滿后的返還汽車請求權讓與給丙。此種交付方式屬于(　)。

　　A.現實交付

　　B.簡易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考核點是指示交付。指示交付，又稱返還請求權的讓與，是指讓與動產物權的時候，如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與給受讓人，以代替現實交付。本題中，如果甲將汽車出租給乙后，租期未滿時，甲又將該汽車賣給乙，則屬于簡易交付。

　　【例題·單選題】甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結束后，再將屬于自己的畫取走。此種交付方式屬于(　)。

　　A.現實交付

　　B.簡易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核點是占有改定。占有改定，指動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續占有，而受讓人則取得對標的物的間接占有以代替標的物的現實交付。本題中，如果成交后，甲當即將畫取走，則屬于現實交付。

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