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　　第三節　用益物權

　　一、用益物權的基本理論

　　根據《物權法》規定，用益物權是對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

　　1.用益物權包括：(1)土地承包經營權;(2)建設用地使用權;(3)宅基地使用權;(4)地役權;(5)準物權。

　　2.用益物的特征：(1)用益物權注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。這區別于擔保物權注重物的交換價值的特點。(2)用益物權除地役權外，均為主物權;擔保物權為從物權。(3)用益物權主要以不動產為客體。(4)用益物權是直接支配他人的物的權利。

　　二、主要用益物權介紹

　　(一)土地承包經營權

　　土地承包經營權，是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規定而享有的占有、使用和收益的權利。

　　1.土地承包經營權自土地承包權合同生效時設立。承包經營權的期限因為內容的不同而有不同：耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年至50年;林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

　　2.在承包經營期限范圍內，承包權人有權根據法律規定，采取轉包、互換、轉讓等方式流轉土地承包經營權，流轉期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉讓方式流轉沒有辦理登記手續的，不得對抗善意第三人。

　　3.通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

　　4.在承包期內，承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照法律規定獲得相應補償。

　　(二)建設用地使用權

　　1.建設用地使用權概述

　　建設用地使用權，是指民事主體對國家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　2.建設用地使用權的取得

　　(1)建設用地使用權的取得方式有出讓、劃撥等方式。凡是工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，都應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　(2)建設用地使用權取得必須向登記機構辦理登記，登記是設立、變更、轉讓、消滅建設用地使用權的生效條件。

　　3.建設用地使用權的流轉

　　(1)權利人取得建設用地的使用權后，除法律另有規定的以外，有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

　　(2)建設用地使用權與附著在上面的建筑物所有權采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉規則。

　　(3)住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　【考題·單選題】根據物權法的有關規定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續期問題的表述中，正確的是(　)。(2009年試題·舊)

　　A.自動續期

　　B.建設用地使用權收歸國有，不得續期

　　C.經縣級以上人民政府批準，可以續期

　　D.經不動產登記機構批準，可以續期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核點是建設用地使用權的流轉。根據規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。因此選項A正確。

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