四、物權變動(記憶)

　　(一)不動產的物權變動

　　1.不動產物權變動的基本規則

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　【記憶提示】登記生效主義。

　　“法律另有規定的除外”主要是指個別不動產他物權的變動以登記為對抗要件的情形：(1)土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。(2)地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。(3)已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　【記憶提示】登記對抗主義。

　　非以法律行為發生的不動產物權變動也不要求以登記為生效要件：(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力。(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。(4)上述這種情形的物權變動雖不以登記為生效要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經登記，不發生物權效力。如甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理登記，但乙仍取得該房屋的所有權。現乙欲將該房屋轉賣給丙，則乙應當先將房屋登記在自己名下，然后才能過戶到丙的名下。否則，乙丙之間的買賣合同雖然生效，但是不能發生房屋所有權轉移的效果。

　　【記憶提示】登記轉移主義。

　　【例題·多選題】根據物權法律制度的規定，下列物權變動中，以登記為變動要件的有(　)。

　　A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設定地役權

　　C.甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考核物權變動的原則。不動產的物權變動以登記為變動要件。所以本題的正確答案是AD。

　　2.不動產物權的登記規則

　　不動產物權登記地點、登記方式等的具體規則是：

　　(1)登記地點。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

　　(2)登記簿與權屬證書。不動產物權變動自記載于不動產登記簿時發生效力。在辦理完登記簿上的登記手續以后，登記機關發給不動產權屬證書，不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　(3)更正登記與異議登記。權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。異議登記是利害關系人對不動產登記記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意的補救措施。異議登記使得登記簿上記載的權利失去權利推定效力，第三人不主張基于登記產生的公信力。為了避免登記效力因異議登記而長期處于不穩定狀態，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，異議登記失效。如果異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　(4)預告登記。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　(5)不動產買賣合同與登記。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　(6)登記機構禁止作為的行為。不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取，登記機構不得有下列行為：①要求對不動產進行評估;②以年檢等名義進行復登記;③超出登記職責范圍的其他行為。

　　(二)動產的物權變動

　　動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，法律另有規定的除外。“法律另有規定的除外”情形，主要是指動產抵押權的設立等情形。船舶、航空器和機動車等貴重動產的物權變動采取登記對抗主義。

　　1.簡易交付

　　簡易交付，是指動產物權設立和轉讓前，權利人已經先行占有該動產無需現實交付，物權在法律行為生效時發生變動效力。

　　2.指示交付

　　動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

　　3.占有改定

　　動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

　　【例題·單選題】甲將一臺電腦無償借給乙使用，期限為3個月。在借用期內，甲和丙訂立了買賣該電腦的合同，但未對電腦的交付問題進行約定。下列有關該電腦交付的表述中，正確的是(　)。

　　A.丙有權請求甲立即交付電腦

　　B.丙有權隨時請求甲交付電腦，但應當給甲必要的準備時間

　　C.丙有權請求乙立即交付電腦

　　D.丙有權隨時請求乙交付電腦，但應當給乙必要的準備時間

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核動產的物權變動。因為買賣合同中，丙作為買方，有權隨時請求甲交付電腦，但應當給甲必要的準備時間。

　　(三)所有權取得的特別規則

　　原始取得是指根據法律規定，最初取得財產的所有權或不依賴于原所有人的意志而取得財產的所有權。原始取得的方法有：勞動生產、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發現埋藏物等。

　　1.善意取得

　　善意取得必須具備以下要件：

　　(1)受讓人受讓財產時主觀上為善意。(【特別提示】注意時間點)

　　(2)以合理的價格有償受讓。(【特別提示】無償取得財產不可以)

　　(3)依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　善意取得在當事人間發生如下法律效果：

　　(1)在原權利人與受讓人之間，原權利人喪失標的物所有權，受讓人基于善意取得制度獲得標的物所有權。對于動產來說，一旦善意取得成立，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利存在的除外。

　　(2)在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為發生債的法律關系，受讓人承擔向讓與人支付價款的義務，不能基于讓與人無權處分拒絕支付價款。

　　(3)在原權利人與讓與人之間，原權利人可以要求讓與人(無權處分人)承擔賠償責任，也可以要求讓與人返還不當得利，但無權要求讓與人返還原物。

　　在理解善意取得制度時，應當注意以下幾點：

　　(1)除了動產可以適用善意取得制度外，不動產也可以適用善意取得制度。當然不動產的善意取得以登記為要件。

　　(2)對于遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物，由于所有權人可以要求返還標的物，因此，原則上不適用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有權人超過兩年期間仍沒有主張原物返還請求權的，有善意取得制度的適用。贓物不適用善意取得制度。

　　(3)善意取得不但適用于所有權的取得，也適用于他物權的取得。因此，建設用地使用權、抵押權、質押權等他物權也可以適用善意取得制度。

　　2.拾得遺失物

　　遺失物，是指他人不慎喪失占有的動產。拾得人與權利人之間法律關系的處理規則是：(1)拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。(2)拾得人在返還遺失物時，可以要求支付必要費用，但不得要求支付報酬。但遺失人發布懸賞廣告，愿意支付一定報酬的，不得反悔。(3)有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取;不知道的，應當及時發布招領公告。自發出招領公告之日起6個月內無人認領的，遺失物歸國家所有。(4)拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。(5)拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理。拾得人不得要求支付必要費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。(【特別提示】深圳機場保潔員拾得黃金案)

　　如果遺失物通過轉讓為拾得人以外的第三人占有時，權利人可以主張以下權利：(1)權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起2年內向受讓人請求返還原物。(2)如果受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，同樣適用拾得遺失物的處理規則。

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