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　　第二節　所有權制度

　　一、所有權的基本理論

　　(一)所有權的特征及權能(了解)

　　所有權，是指所有人依法對自己財產享有的占用、使用、收益和處分的權利。

　　1.所有權的特征

　　(1)完整性;

　　(2)絕對權;

　　(3)排他性;

　　(4)永久性。

　　2.所有權的權能

　　(1)占有權;

　　(2)使用權;

　　(3)收益權;

　　(4)處分權。

　　(二)征收與征用(記憶)

　　1.征收

　　為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

　　2.征用

　　因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

　　二、各類所有權

　　(一)國家所有權(記憶)

　　國有財產的行使，除法律另有規定的以外，均由國務院代表國家行使所有權。未授權給公民、法人經營、管理的國家財產受到侵害的，不受訴訟時效的限制。

　　國家所有權有最廣泛的客體，具體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)無線電頻譜資源;(3)國防資產;(4)法律規定屬于國家所有的野生動植物資源;(5)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外;(6)法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬于國家所有;(7)法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

　　【特別提示】這些財產有的只能作為國家所有權的客體，如(1)至(3)項中的財產。

　　(二)勞動群眾集體所有權(記憶)

　　集體組織可以享有土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等的所有權，但不包括地下的礦產資源，因為礦產資源屬于國家所有。《物權法》將集體所有區分為農民集體所有和城鎮集體所有。集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

　　(三)私人所有權(了解)

　　三、業主的建筑物區分所有權

　　(一)業主的建筑物區分所有權概述(了解)

　　建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系產生的成員權三種權利構成。專有所有權、共有權及成員權三種權利共同作為一個整體出現，不得分離。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　建筑物區分所有權不同于傳統的共有制度，其本質屬性仍是單獨所有，共有部分及成員權部分均是為單獨所有服務的。因此，建筑物區分所有權人在轉讓其權利時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。

　　專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，物業服務企業可以請求業主承擔連帶責任。

　　(二)建筑物區分所有權的客體(記憶)

　　區分所有權的客體包括專有部分和共有部分。專有部分要求具備以下要件：(1)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

　　1.專有部分的所有權

　　業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。(小品：裝修)

　　本棟建筑物內的其他業主，應當認定為有利害關系的業主。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張為“有利害關系的業主”，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

　　2.共有部分的共有權

　　屬于全體業主共有的部分一般包括：(1)建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。(2)建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。(3)建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。(5)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　3.成員權

　　業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。《物權法》規定的業主共同行使權利的大部分事項，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可。但是對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。

　　【記憶提示】類似債權人會議的雙比例通過規則。

　　【例題·單選題】“依山傍水”小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的有關規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是(　)。

　　A.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主或占總人數2/3以上的業主同意

　　B.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意

　　C.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主或占總人數超過1/2的業主同意

　　D.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主且占總人數超過1/2的業主同意

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核建筑物區分所有權中的成員權。《物權法》規定的業主共同行使權利的大部分事項，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可。

　　4.物業服務合同。由建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。對于物業服務合同要注意以下幾點：(1)物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分;(2)經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業有權請求業主支付物業費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不得以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯拒絕支付物業費;(3)業主與物業的承租人、借用人或者企業物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業有權請求業主承擔連帶責任;(4)業主大會按照《物權法》第76條規定程序作出解聘物業服務企業決定后，業主委員會有權請求解除物業服務合同。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利;(5)業主委員會或者業主可以請求確認以下合同或者合同相關條款無效：物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

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