2021年注冊會計師《經濟法》高頻考點匯總

　　《經濟法》第四章高頻知識點：租賃合同

　　(一)租賃合同概述

　　1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務、諾成合同。

　　2、租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。

　　3、租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　4、當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《民法典》的有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　5、租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　【注意】對于不定期租賃，雙方當事人均可以隨時解除合同，但岀租人解除合同應當在合理

　　期限之前通知承租人。

　　(二)雙方當事人的權利義務

　　(1)維修義務：出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

　　【提示】承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期。

　　(2)租賃物的使用與收益

　　①承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　②承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　③在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

　　(3)轉租

　　①承租人未經出租人同意轉租，出租人可以解除合同。

　　②承租人經出租人同意轉租，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　(三)租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

　　租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　租賃期屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者按照租賃物的性質使用后的狀態。

　　(四)房屋租賃合同

　　1、租賃合同無效

　　2、買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　3、房屋租賃中的承租人的優先權

　　出租人出賣租賃房屋的，應在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有同等條件下優先購買權。

　　(1)適用情形：只有在“房屋租賃”中承租人才享有優先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優先購買權。

　　(2)通知義務

　　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;

　　但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　(3)承租人不享有優先權的情形

　　①房屋共有人行使優先購買權的;

　　②出租人將房屋出賣給近親屬;

　　③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;

　　④第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

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