7.4.3　投資性房地產(chǎn)的處置

　　【要點(diǎn)提示】投資性房地產(chǎn)處置損益的計(jì)算是常見的單選題選材，考生應(yīng)關(guān)注其數(shù)據(jù)推導(dǎo)過(guò)程。對(duì)公允模式下暫時(shí)損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入的會(huì)計(jì)處理，考生應(yīng)作重點(diǎn)掌握。

　　(一)成本模式下

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益(將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本)。

　　【例題·分錄題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對(duì)外出租。該資產(chǎn)的買價(jià)為3 000萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命為40年，預(yù)計(jì)殘值為21萬(wàn)元，預(yù)計(jì)清理費(fèi)用1萬(wàn)元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發(fā)生減值問(wèn)題。該辦公樓的年租金為400萬(wàn)元，于年末一次結(jié)清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，假設(shè)公允價(jià)值不能可靠估計(jì)，且不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。

　　要求：對(duì)該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)進(jìn)行處理。

　　『正確答案』根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨(dú)列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會(huì)計(jì)處理應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。

　　具體處理如下：

　　①2005年末累計(jì)計(jì)提的折舊額=[3 020-(21-1)]÷40=75(萬(wàn)元);

　　借：投資性房地產(chǎn)　3 020

　　累計(jì)折舊　　　 　75

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　3 020

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 75

　　②2006年計(jì)提的折舊額=[3 020-(21-1)]÷40=75(萬(wàn)元);

　　會(huì)計(jì)分錄如下：

　　A.提取當(dāng)年折舊時(shí)：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　75

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　75

　　B.收取租金時(shí)：

　　借：銀行存款　　　　　　400

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　400

　　③2007年1月1日后以3 200萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，則甲公司處置房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：銀行存款　　　　　3 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　3 200

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　2 870

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊150

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　3 020

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　　　160

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 160

　　【經(jīng)典例題3·單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對(duì)外出租并采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，租期為5年，每年12月31日收取租金150萬(wàn)元，出租時(shí)該辦公樓的賬面原價(jià)為2 800萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備300萬(wàn)元，尚可使用年限20年，丙公司對(duì)該辦公樓采用年限平均法計(jì)提折舊，假定無(wú)殘值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末該辦公樓的可收回價(jià)值分別為2 000萬(wàn)元、1 710萬(wàn)元、1 700萬(wàn)元和1 560萬(wàn)元。假定辦公樓的折舊方法、預(yù)計(jì)折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值一直未發(fā)生變化。2012年3月5日丙公司將其出售，收到1 530萬(wàn)元存入銀行，假定無(wú)相關(guān)稅費(fèi)。則丙公司出售該辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)為(　)萬(wàn)元。

　　A.33.75

　　B.45.26

　　C.25.21

　　D.36.45

　　『正確答案』A

　　『答案解析』

　　①2008年末辦公樓的賬面價(jià)值=2 800-500-300-(2 800-500-300)÷20=1 900(萬(wàn)元);

　　②2008年末可收回價(jià)值為2 000萬(wàn)元，辦公樓價(jià)值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

　　③2009年末辦公樓的賬面價(jià)值=1 900-(2 800-500-300)÷20=1 800(萬(wàn)元);

　　④2009年末辦公樓的可收回價(jià)值為1 710萬(wàn)元，則應(yīng)追提減值準(zhǔn)備90萬(wàn)元(=1 800-1 710);

　　⑤2010年辦公樓的折舊額=1 710÷18=95(萬(wàn)元);

　　⑥2010年末辦公樓的賬面價(jià)值=1 710-95=1 615(萬(wàn)元);

　　⑦2010年末辦公樓的可收回價(jià)值為1 700萬(wàn)元，辦公樓價(jià)值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

　　⑧2011年末辦公樓的賬面價(jià)值=1 710-95-95=1 520(萬(wàn)元);

　　⑨2011年末辦公樓的可收回價(jià)值為1 560萬(wàn)元，辦公樓價(jià)值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

　　⑩2012年3月出售時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1 496.25萬(wàn)元(=1 520-95×3/12)，則該辦公樓出售時(shí)的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)=1 530-1 496.25=33.75(萬(wàn)元)。

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