7.4.3　投資性房地產的處置

　　【要點提示】投資性房地產處置損益的計算是常見的單選題選材，考生應關注其數據推導過程。對公允模式下暫時損益轉為其他業務收入的會計處理，考生應作重點掌握。

　　(一)成本模式下

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本)。

　　【例題·分錄題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產的買價為3 000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價格對外轉讓該房產，營業稅稅率為5%，假設公允價值不能可靠估計，且不考慮其他相關稅費。

　　要求：對該辦公樓轉換為投資性房地產以及處置投資性房地產的賬務進行處理。

　　『正確答案』根據投資性房地產準則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產的界定條件，應單獨列于“投資性房地產”科目核算，其后續會計處理應參照《企業會計準則—固定資產》的相關規定處理。

　　具體處理如下：

　　①2005年末累計計提的折舊額=[3 020-(21-1)]÷40=75(萬元);

　　借：投資性房地產　3 020

　　累計折舊　　　 　75

　　貸：固定資產　　　　　3 020

　　投資性房地產累計折舊 75

　　②2006年計提的折舊額=[3 020-(21-1)]÷40=75(萬元);

　　會計分錄如下：

　　A.提取當年折舊時：

　　借：其他業務成本　　　　　75

　　貸：投資性房地產累計折舊　　75

　　B.收取租金時：

　　借：銀行存款　　　　　　400

　　貸：其他業務收入　　　　　400

　　③2007年1月1日后以3 200萬元的價格對外轉讓該房產，營業稅稅率為5%，則甲公司處置房產的會計處理如下：

　　借：銀行存款　　　　　3 200

　　貸：其他業務收入　　　　3 200

　　借：其他業務成本　　　2 870

　　投資性房地產累計折舊150

　　貸：投資性房地產　　　　3 020

　　借：營業稅金及附加　　　160

　　貸：應交稅費——應交營業稅 160

　　【經典例題3·單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對外出租并采用成本模式進行后續計量，租期為5年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時該辦公樓的賬面原價為2 800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限20年，丙公司對該辦公樓采用年限平均法計提折舊，假定無殘值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末該辦公樓的可收回價值分別為2 000萬元、1 710萬元、1 700萬元和1 560萬元。假定辦公樓的折舊方法、預計折舊年限和預計凈殘值一直未發生變化。2012年3月5日丙公司將其出售，收到1 530萬元存入銀行，假定無相關稅費。則丙公司出售該辦公樓時產生的其他業務利潤為(　)萬元。

　　A.33.75

　　B.45.26

　　C.25.21

　　D.36.45

　　『正確答案』A

　　『答案解析』

　　①2008年末辦公樓的賬面價值=2 800-500-300-(2 800-500-300)÷20=1 900(萬元);

　　②2008年末可收回價值為2 000萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認;

　　③2009年末辦公樓的賬面價值=1 900-(2 800-500-300)÷20=1 800(萬元);

　　④2009年末辦公樓的可收回價值為1 710萬元，則應追提減值準備90萬元(=1 800-1 710);

　　⑤2010年辦公樓的折舊額=1 710÷18=95(萬元);

　　⑥2010年末辦公樓的賬面價值=1 710-95=1 615(萬元);

　　⑦2010年末辦公樓的可收回價值為1 700萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認;

　　⑧2011年末辦公樓的賬面價值=1 710-95-95=1 520(萬元);

　　⑨2011年末辦公樓的可收回價值為1 560萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認;

　　⑩2012年3月出售時辦公樓的賬面價值為1 496.25萬元(=1 520-95×3/12)，則該辦公樓出售時的其他業務利潤=1 530-1 496.25=33.75(萬元)。

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