【例題·計(jì)算分析題】
2005年12月31日，中天公司支付1 200萬(wàn)元購(gòu)入一棟辦公樓用于企業(yè)總部辦公，預(yù)計(jì)使用20年，凈殘值為0，采用直線法按年計(jì)提折舊。
2006年12月31日，辦公樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)租賃，租賃期為2006年12月31日~2008年12月31日，每年租金100萬(wàn)元。辦公樓公允價(jià)值為：2007年1月1日，公允價(jià)值為1 150萬(wàn)元;2007年12月31日公允價(jià)值為900萬(wàn)元(成本模式下認(rèn)定為減值，折舊方法、折舊期限和凈殘值不變);2008年12月31日公允價(jià)值為1 000萬(wàn)元;2009年1月1日，公允價(jià)值為1 000萬(wàn)元。2009年1月1日出售，取得售價(jià)1 000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率為5%。
要求：分別按成本模式和公允價(jià)值模式處理。
【答案解析】
成本模式解答：
(1)2007年1月1日轉(zhuǎn)換
借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓 1 200
累計(jì)折舊 60
貸：固定資產(chǎn) 1 200
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 60
(2)2007年12月31日
①確認(rèn)租金收入
借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
00:47:15
②計(jì)提折舊
借：其他業(yè)務(wù)成本 60
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 60
③計(jì)提減值
減值損失=1200-60-60-900=180
借：資產(chǎn)減值損失 180
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 180
(3)2008年12月31日
①確認(rèn)租金收入
借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
②計(jì)提折舊
年折舊額=900/18=50
借：其他業(yè)務(wù)成本 50
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 50
(4)2009年1月1日
①處置所得
借：銀行存款 1 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000
②計(jì)算營(yíng)業(yè)稅
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 50
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 50
③轉(zhuǎn)銷(xiāo)成本
借：其他業(yè)務(wù)成本 850
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 170
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 180
貸：投資性房地產(chǎn) 1 200
【答案解析】
公允價(jià)值模式解答：
(1)2007年1月1日轉(zhuǎn)換
借：投資性房地產(chǎn)——成本 1 150
累計(jì)折舊 60
貸：固定資產(chǎn) 1 200
資本公積——其他資本公積 10
(2)2007年12月31日
①確認(rèn)租金收入
借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
② 期末計(jì)價(jià)
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 250
貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 250
(3) 2008年12月31日期末計(jì)價(jià)
①確認(rèn)租金收入
借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
② 期末計(jì)價(jià)
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 100
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 100
(4)2009年1月1日
①處置所得
借：銀行存款 1 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000
②計(jì)算營(yíng)業(yè)稅
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 50
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 50
2009年1月1日
③轉(zhuǎn)銷(xiāo)成本
借：資本公積——其他資本公積 10
投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 150
其他業(yè)務(wù)成本 1 140
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 1 150
公允價(jià)值變動(dòng)損益 150
本章小結(jié)
本章的重點(diǎn)有三個(gè)：
一是投資性房地產(chǎn)的概念和范圍，投資性房地產(chǎn)包括：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。
二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式：成本模式計(jì)量或公允價(jià)值模式計(jì)量，一個(gè)企業(yè)同一時(shí)點(diǎn)只能采用其中的一種，成本模式計(jì)量原則比照固定資產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提折舊、確認(rèn)減值;公允價(jià)值模式計(jì)量，不計(jì)提折舊、確認(rèn)減值，期末按公允價(jià)值反映其賬面價(jià)值。企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，條件成熟時(shí)可以改為公允價(jià)值模式計(jì)量，但公允價(jià)值模式計(jì)量的不得改為成本模式。
三是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，主要應(yīng)注意自用房地產(chǎn)(或存貨)與公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換，投資性房地產(chǎn)(或存貨)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，無(wú)論是借差還是貸差，均確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益;自用房地產(chǎn)(或存貨)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，借差確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，貸差確認(rèn)為資本公積。
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