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　　第四節　投資性房地產的轉換和處置

　　一、投資性房地產的轉換

　　(一)投資性房地產轉換形式和轉換日

　　1.投資性房地產——自用房地產(自用日 )

　　2.自用房地產——投資性房地產[租賃期開始日(空置建筑物為管理當局書面決議日)]

　　3.投資性房地產——存貨(管理當局書面決議日 )

　　4.存貨——投資性房地產(租賃期開始日 )

　　按照投資性房地產的計量模式，可以分為成本模式下的轉換和公允價值模式下的轉換。

　　(二)成本模式下的轉換

　　1.投資性房地產改自用

　　把投資性房地產的科目替換成固定資產的科目。

　　借：固定資產

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　累計折舊

　　固定資產減值準備

　　注：科目一一對應。

　　2.自用改投資

　　把固定資產的科目替換成投資性房地產的科目。

　　借：投資性房地產

　　累計折舊

　　固定資產減值準備

　　貸：固定資產

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　注：科目一一對應。

　　小結

　　成本模式下的轉換，會計處理其實就是會計科目的對調：固定資產與投資性房地產對調，累計折舊與投資性房地產累計折舊(攤銷)對調;固定資產減值準備與投資性房地產減值準備對調。

　　【2009年原考題·單選題】

　　甲公司從事房地產開發經營業務，20×8年度發生的有關交易或事項如下：

　　(1)1月1日，因商品房滯銷，董事會決定將兩棟商品房用于出租。1月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟商品房以經營租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9 000萬元，未計提跌價準備，公允價值為10 000萬元。該出租商品房預計使用50年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。

　　【解析】題干最后一句話“甲公司對出租的商品房、土地使用權和商鋪均采用成本模式進行后續計量。”

　　商品房的轉換日為租賃期開始日即20×8年1月20日：

　　借：投資性房地產——商品房　　9 000

　　貸：開發產品　　　　　　　　　9 000

　　20×8年12月31日計提折舊(當月增加，下月開始計提折舊)：

　　借：其他業務成本　　　　　　　　　165(9 000/50×11/12)

　　貸：投資性房地產累計折舊　　　　　　　　165

　　(2)1月5日，收回租賃期屆滿的一宗土地使用權，經批準用于建造辦公樓。該土地使用權成本為2 750萬元，未計提減值準備，至辦公樓開工之日已攤銷10年，預計尚可使用40年，采用直線法攤銷。辦公樓于3月1日開始建造，至年末尚未完工，共發生工程支出3 500萬元。

　　【解析】2008年3月1日轉自用，確認為無形資產：

　　借：無形資產——辦公樓土地使用權　　2 750

　　投資性房地產累計攤銷　　　　　　　550(2 750/50×10)

　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　　2 750

　　累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　550

　　2008年12月31日的會計處理：

　�、贁備N(3月～12月)：

　　借：管理費用　　　　　　　45.83

　　貸：累計攤銷　　　　　　　　45.83(2 750/50×10/12)

　�、诎l生工程支出：

　　借：在建工程——辦公樓　　3 500

　　貸：銀行存款等　　　　　　3 500

　　(3)3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續用于出租。該商鋪成本為6 500萬元，至重新裝修之日，已計提折舊2 000萬元，賬面價值為4 500萬元，其中原裝修支出的賬面價值為300萬元。裝修工程于8月1日開始，于年末完工并達到預定可使用狀態，共發生裝修支出1 500萬元。裝修后預計租金收入將大幅增加。

　　【解析】20×8年8月1日重新裝修：

　　“裝修后預計租金收入將大幅增加”，即可以提高企業產生經濟利益的能力，屬于資本化支出;“計劃對其重新裝修后繼續用于出租”，裝修期間轉入“投資性房地產(在建)”。

　　借：投資性房地產(在建)　　4 200

　　營業外支出　300(原裝修賬面價值)

　　投資性房地產累計折舊　　　2 000

　　貸：投資性房地產——商鋪　　　6 500

　　20×8年12月31日：

　　借：投資性房地產(在建)1 500

　　貸：銀行存款等　　　　　1 500

　　借：投資性房地產——商鋪　　5 700

　　貸：投資性房地產(在建)　　5 700(4 200+1 500)

　　甲公司對出租的商品房、土地使用權和商鋪均采用成本模式進行后續計量。

　　要求：

　　根據上述資料，不考慮其他因素，回答下列第3題至第5題。

　　3.下列各項關于甲公司對上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是(　)。

　　A.商鋪重新裝修所發生的支出直接計入當期損益

　　B.重新裝修完工并達到預定可使用狀態的商鋪作為固定資產列報

　　C.用于建造辦公樓的土地使用權賬面價值計入所建造辦公樓的成本

　　D.商品房改為出租用房時按照其賬面價值作為投資性房地產的入賬價值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』商鋪重新裝修發生的支出應予資本化，計入投資性房地產的成本，選項A錯誤;計劃對商鋪重新裝修后繼續用于出租，在重新裝修完工并達到預定可使用狀態后商鋪應作為投資性房地產列報(無需簽訂租賃協議)，選項B錯誤;用于建造辦公樓(自用)的土地使用權的賬面價值作為無形資產單獨核算，不計入辦公樓成本，選項C錯誤;由于甲公司對出租的商品房采用成本模式進行后續計量，所以，商品房改為出租用房時應按照其賬面價值作為投資性房地產的入賬價值，選項D正確。

　　4.甲公司出租商品房20×8年度應當計提的折舊是(　)。

　　A.165.00萬元

　　B.180.00萬元

　　C.183.33萬元

　　D.200.00萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』20×8年1月20日增加的投資性房產，從2月份開始計提折舊，20×8年度應當計提的折舊=9 000/50×11/12=165(萬元)

　　5.下列各項關于甲公司20×8年12月31日資產負債表項目列報金額的表述中，正確的是(　)。

　　A.存貨為9 000萬元

　　B.在建工程為5 700萬元

　　C.固定資產為6 000萬元

　　D.投資性房地產為14 535萬元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』商品房已從存貨轉為投資性房地產，存貨列報金額為0，選項A錯誤;在建工程(辦公樓)金額為3 500，選項B錯誤;商品房、土地使用權和商鋪均不確認為固定資產，固定資產金額為0，選項C錯誤;投資性房地產金額=商品房(9 000―165)+商鋪5 700=14 535，選項D正確。

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