全套筆記：2013注冊會計師考試《會計》強化輔導講義匯總 

第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量

　　投資性房地產后續(xù)計量，通常應當采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》或《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》的有關規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。

　　二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　企業(yè)選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項投資性房地產(或某項現(xiàn)有房地產在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產)時，該投資性房地產公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并假設無殘值。

　　采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產)，如果其公允價值無法可靠確定，但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后(兩者孰早)，再以公允價值計量。

　　但是，采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產時，該投資性房地產公允價值能夠持續(xù)可靠取得，該企業(yè)仍應對該項投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量。

　　采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常指投資性房地產所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區(qū)。

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　投資性房地產的公允價值是指：1.在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格。確定投資性房地產的公允價值時，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價);2.無法取得同類或類似房地產現(xiàn)行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期，所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計;3.也可以基于預計未來獲得的租金收益和相關現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量。

　　投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額作相反的會計分錄。

　　【例題2】甲公司為從事房地產經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×8年10月1日，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司當日開發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓自當日起經(jīng)營租賃給乙公司使用，租期間為10年。該寫字樓的造價為9 000萬元。20×8年12月31日，該寫字樓的公允價值為9 200萬元。假設甲公司采用公允價值計量模式。

　　【答案】

　　1.不管采用何種后續(xù)計量模式，投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　2.甲公司采用公允價值計量模式，因此該寫字樓應采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量。

　　甲企業(yè)的賬務處理如下：

　　(1)20×8年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

　　借：投資性房地產——成本 90 000 000

　　貸：開發(fā)成本 90 000 000

　　(2)20×8年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：

　　借：投資性房地產——公允價值變動 2 000 000

　　貸：公允價值變動損益 2 000 000

　　三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

 

　　注意比較：

　　1.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　2.同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　3.在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項投資性房地產(或某項現(xiàn)有房地產在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產)時，該投資性房地產公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并假設無殘值。

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