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　　第五節(jié)　應納稅額的計算

　　一、增值額的確定

　　土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　二、應納稅額的計算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

　　應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

　　但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。即：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　1.增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　4.增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%分別為2、3、4級的速算扣除系數。

　　三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅的清算條件

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　3.新增內容：土地增值稅清算時，(1)已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;(2)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。(3)銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

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