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　　第九章　房產稅法、城鎮土地使用稅法和耕地占用稅法

　　第一節　房產稅法

　　一、房產稅基本原理

　　(一)房產稅的概念

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。

　　(二)房產稅的特點

　　1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅;

　　2.征稅范圍限于城鎮的經營性房屋;

　　3.區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法。

 

　　二、納稅義務人與征稅范圍

　　(一)納稅義務人

　　房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。其中：

　　1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅;產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　2.產權出典的，由承典人納稅。所謂產權出典，是指產權所有人將房屋、生產資料等的產權，在一定期限內典當給他人使用，而取得資金的一種融資業務。

　　3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。對租典糾紛尚未解決的房產，規定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強征收管理,保證房產稅及時入庫。

　　5.無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

　　6.自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。

　　(二)征稅范圍

　　房產稅以房產為征稅對象。所謂房產，是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

　　房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區。具體規定如下：

　　1.城市是指國務院批準設立的市。

　　2.縣城是指縣人民政府所在地的地區。

　　3.建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮。

　　4.工礦區是指工商業比較發達、人口比較集中、符合國務院規定的建制鎮標準但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。開征房產稅的工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　房產稅的征稅范圍不包括農村，這主要是為了減輕農民的負擔。因為農村的房屋，除農副業生產用房外，大部分是農民居住用房。對農村房屋不納入房產稅征稅范圍，有利于農業發展，繁榮農村經濟，有利于社會穩定。

　　三、稅率、計稅依據和應納稅額的計算

　　(一)稅率

　　我國現行房產稅采用的是比例稅率。由于房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產稅的稅率也有兩種：一種是按房產原值一次減除10%~30%后的余值計征的，稅率為1.2%;另一種是按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

　　(二)計稅依據

　　房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入。按照房產計稅價值征稅的，稱為從價計征;按照房產租金收入計征的，稱為從租計征。

　　1.從價計征。

　　《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規定減除一定比例后作為房產余值計征房產稅;沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋確定房產原值，按規定計征房產稅。

　　值得注意的是：自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網、照明線從進線盒連接管起，計算原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　房產余值是房產的原值減除規定比例后的剩余價值。

　　此外，還應注意以下三個問題：

　　①對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。

　　②對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產權要轉移到承租方。這實際是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收，至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　(4)房屋附屬設備和配套設施的計稅規定。

　　從2006年1月1日起，房屋附屬設備和配套設施計征房產稅按以下規定執行：

　　①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　②對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(5)居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅。

　　從2007年1月1日起，對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　(6)對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款，開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　2.從租計征。

　　所謂房產的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

　　納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務機關結合當地實際情況制定。

　　(新增內容)對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

 

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