文章責編：majingjing_123
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2013注冊會計師《稅法》精華筆記：土地增值稅
土地增值稅的征稅范圍
(1)轉讓國有土地使用權;(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。【解釋】土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。
| 應征土地增值稅的情況 |
不征土地增值稅的情況 |
免征(或暫免征)土地增值稅的情況 |
| 1.轉讓國有土地使用權 2.取得土地使用權后進行房屋開發建造然后出售的 3.存量房地產買賣 4．抵押期滿以房地產抵債（發生權屬轉讓） 5.單位之間交換房地產（有實物形態收入） 6.投出方或接受方屬于房地產開發的房地產投資 7.投資聯營后將投入的房地產再轉讓的 8.合作建房建成后轉讓的 |
1.房地產繼承（無收入） 2.房地產有條件的贈與（有范圍限制）（無收入） 3.房地產出租（權屬未變） 4.房地產抵押期內（權屬未變） 5.房地產的代建房行為（權屬未變） 6.房地產重新評估增值（無權屬轉移） |
1.個人互換自有居住用房地產 2.合作建房建成后按比例分房自用 3.與房地產商無關的投資聯營，將房地產轉讓到投資企業 4.企業兼并，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中 5.國家征用收回的房地產 6.個人轉讓居住滿五年以上的房地產 7.建造普通標準住宅出售，增值稅未超過扣除項目的20% |
土地增值稅稅率(掌握，能力等級2)
土地增值稅采用四級超率累進稅率。這是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。
| 增值額與扣除項目金額的比率B |
稅率 |
速算扣除系數 |
| B≤50%的部分 |
30 |
0 |
| 50%＜B≤100% |
40 |
5 |
| 100%＜B≤200% |
50 |
15 |
| B＞200% |
60 |
35 |
土地增值稅應稅收入的確定【關鍵點：扣除項目的確定(重點)】
| 企業情況 |
轉讓房地產情況 |
可扣除項目 | ||||||
| 房地產開發企業 |
轉讓新建房 |
1．取得土地使用權所支付的金額(地價款、取得使用權時按國家規定繳納的費用，契稅) 2．房地產開發成本(土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等) 3．房地產開發費用
5．財政部規定的其他扣除項目：從事房地產開發的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20% 取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。 | ||||||
| 非房地產開發企業 |
轉讓新建房 |
1．取得土地使用權所支付的金額 2．房地產開發成本 3．房地產開發費用 4．與轉讓房地產有關的稅金：①營業稅；②印花稅（0.5‰）；③城建稅和教育費附加 | ||||||
| 各類企業 |
轉讓存量房 |
1．取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用（對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除此項金額） 2．房屋及建筑物的評估價格：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 3．轉讓環節繳納的稅金：①營業稅；②印花稅（0.5‰）；③城建稅和教育費附加 | ||||||
| 各類企業 |
單純轉讓未經開發的土地 |
1．取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用（同上） 2．轉讓環節繳納的稅金 |
土地增值稅應納稅額的計算(注意有無印花稅)
第一步，判斷可以扣除的項目
第二步，土地增值額=轉讓房地產收入-規定扣除項目金額
第三步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數
第四步，套用公式計算稅額。公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
圖片
房地產開發企業土地增值稅清算(掌握，能力等級2)
| 要點 |
主要規定 | |
| 清算條件 |
納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況 |
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。 |
| 主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況 |
（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用； （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （4）省稅務機關規定的其他情況。 | |
| 非直接銷售和自用房地產的收入確定 |
將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產 |
收入按下列方法和順序確認： （1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； （2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 |
| 將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，產權未發生轉移的情況下 |
不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 | |
| 土地增值稅的核定征收 |
稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為 |
（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設置賬簿，但難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 |
| 清算后再轉讓房地產 |
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓時，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 | |
土地增值稅稅收優惠(能力等級2)
1. 建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。
普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省可允許單套建筑面積和價格標準浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
2. 因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
3. 個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自用住房的，依原房產使用時間長短確定免稅或減半征稅。居住未滿3年的，按規定計稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收;居住滿5年及以上的，免征。
土地增值稅納稅申報及納稅地點(熟悉，能力等級1)
合同簽訂后7日內向房地產所在地主管稅務機關申報納稅，并向稅務機關提供相關合同資料。按房地產所在地申報。
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