房地產開發經營業務的所得稅處理

　　一、房地產開發經營業務的概念(熟悉，能力等級2)

　　企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品的一系列經營活動。

　　除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　　(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　　(2)開發產品已開始投入使用。

　　(3)開發產品已取得了初始產權證明。

　　二、收入的稅務處理(熟悉，能力等級3)

　　1.開發產品銷售收入的范圍

　　銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　　2.合同銷售額確認收入的實現(教材359頁)

　　(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日確認收入的實現。

　　(2)采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　　(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　(4)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現。

　　3.企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

　　(1)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;

　　(3)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　4.企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

　　5.企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　6.企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

　　三、成本、費用扣除的稅務處理(熟悉，能力等級3)

　　1.基本扣除規范——強調“已銷”

　　企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

　　已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

　　已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　2.日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用——承認其用于已銷售或已完工的開發產品

　　企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

　　3.公用部分——強調與銷售收入的配比關系

　　企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

　　4.基本配套設施——電站水廠等，視其營利性與否有不同處理

　　5.合建的通訊、醫療、學校設施——經濟補償可抵扣建造成本

　　6.按揭擔保金——不得減少計稅所得，但發生損失可以據實扣除

　　7.委托境外銷售的傭金支出——不超過委托銷售收入10%的限額

　　企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　8.利息支出——財務費用性質的合理的利息可以稅前扣除

　　9.損失——有條件地扣除

　　企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

　　企業開發產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

　　10.折舊——有限制規定

　　企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

　　四、計稅成本的核算方法(了解，能力等級3)

　　基本規定一覽

　　關注364～365頁7～10

　　7.此房換此地，此房換彼地

　　接受的土地使用權的成本=實物支付開發產品的市場公允價+土地轉移中付出的相關稅費+支付的補價-收到的補價

　　8.幾種特殊的可預提的費用

　　9.停車場的不同處理——單建還是地下設施

　　10.結算成本的支出應該有合法的憑證

　　五、特定事項的稅務處理(了解)

　　聯合開發;以土地換產品。

　　應納稅額的計算

　　居民企業應納稅額的計算(查賬征收) ①

　　境外所得抵扣稅額的計算 ②

　　應納稅額的計算 居民企業核定征收應納稅額的計算 ③

　　非居民企業應納稅額的計算 ④

　　房地產開發企業所得稅預繳稅款的處理 ⑤