五、財產(chǎn)租賃所得的征稅問題(掌握，能力等級3)(比例稅率20%)

　　注意：個人出租土地使用權(quán)屬于財產(chǎn)租賃所得，不屬于特許權(quán)使用費所得。

　　(一)應(yīng)納稅所得額的計算

　　1.應(yīng)納稅所得額的確定

　　(1)每次收入不足4000元的

　　應(yīng)納稅所得額=每次收入額-800元

　　(2)每次收入4000元以上的

　　應(yīng)納稅所得額=每次收入額×(1-20%)

　　財產(chǎn)租賃收入扣除費用范圍和順序包括：稅費+租金+修繕費+法定扣除標(biāo)準(zhǔn)

　　其中：

　　(1)在出租財產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等稅金和教育費附加等稅費要有完稅(繳款)憑證;

　　(2)向出租方支付的租金(2010年新增)(轉(zhuǎn)租收入按照全額計算營業(yè)稅，但是在計算個人所得稅時可以扣除租金)

　　(3)還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證,證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費每月以800元為限，一次扣除不完的，未扣完的余額可無限期向以后月份結(jié)轉(zhuǎn)抵扣;

　　(4)法定扣除標(biāo)準(zhǔn)為800元(月收入不超過4000元)或20%(月收入4000元以上)。

　　2.關(guān)于“次”的規(guī)定

　　財產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次。

　　(二)應(yīng)納稅額計算(按次計稅)

　　2001年1月1日起，對個人按市場價出租的住房，暫減按10%的稅率征收所得稅。

　　①每次(月)收入額不足4000元的：應(yīng)納稅額=[每次(月)收入額-允許扣除的項目-修繕費用(800為限)-800]×20%

　　②每次收入額在4000元以上的：應(yīng)納稅額=[每次收入額-允許扣除的項目-修繕費用(800為限)]×(1-20%)×20%

　　【解釋一個疑難問題】個人出租住房扣除800還是20%，是看毛收入還是看凈收入(有些地方用凈收入)。

　　六、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的征稅問題(掌握，能力等級3)(比例稅率20%)

　　(一)應(yīng)納稅所得額的計算

　　財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額。

　　(二)應(yīng)納稅額計算公式

　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=(收入總額-財產(chǎn)原值-合理稅費)×20%

　　(三)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的一些具體計算規(guī)定

　　1.境內(nèi)上市公司股票轉(zhuǎn)讓所得暫不征收個人所得稅，但是上市限售股轉(zhuǎn)讓要征收個人所得稅(2010年新規(guī)定)，其他股權(quán)轉(zhuǎn)讓也征收個人所得稅。

　　個人轉(zhuǎn)讓限售股，應(yīng)納稅所得額=限售股轉(zhuǎn)讓收入-(限售股原值+合理稅費) 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20%

　　限售股轉(zhuǎn)讓收入，是指轉(zhuǎn)讓限售股股票實際取得的收入。限售股原值，是指限售股買入時的買入價及按照規(guī)定繳納的有關(guān)費用。合理稅費，是指轉(zhuǎn)讓限售股過程中發(fā)生的印花稅、傭金、過戶費等與交易相關(guān)的稅費。

　　如果納稅人未能提供完整、真實的限售股原值憑證的，不能準(zhǔn)確計算限售股原值的，主管稅務(wù)機關(guān)一律按限售股轉(zhuǎn)讓收入的15%核定限售股原值及合理稅費。

　　限售股轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅，以限售股持有者為納稅義務(wù)人，以個人股東開戶的證券機構(gòu)為扣繳義務(wù)人。采取證券機構(gòu)預(yù)扣預(yù)繳、納稅人自行申報清算和證券機構(gòu)直接扣繳相結(jié)合的方式征收。

　　2.個人住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計算

　　個人住房轉(zhuǎn)讓應(yīng)以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

　　個人出售自有住房規(guī)定中有一些特別的規(guī)定：

　　①出售已購公有住房的應(yīng)納稅所得額=銷售價-(住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟適用房價款+原支付超過住房面積的房價款+向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)-交易中的稅費;

　　②自售房屋已納稅款作為納稅保證金，在現(xiàn)房出售后一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其所繳納的納稅保證金可全部或部分退還，一年內(nèi)未重新購房的，納稅保證金作為個人所得稅繳入國庫。

　　③這里的重新購房人，可以是以售出房的產(chǎn)權(quán)人名義、產(chǎn)權(quán)人配偶的名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義。以其他人名義按市場價重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個人所得稅不予免稅。

　　3.個人購買和處置債權(quán)取得所得的計稅方法(P508)

　　根據(jù)《個人所得稅法》及有關(guān)規(guī)定，個人通過招標(biāo)、競拍或其他方式購置債權(quán)以后，通過相關(guān)司法或行政程序主張債權(quán)而取得的所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

　　個人通過上述方式取得“打包”債權(quán)，只處置部分債權(quán)的，其應(yīng)納稅所得額按以下方式確定：

　　(1)以每次處置部分債權(quán)的所得，作為一次財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅。

　　(2)其應(yīng)稅收入按照個人取得的貨幣資產(chǎn)和非貨幣資產(chǎn)的評估價值或市場價值的合計數(shù)確定。

　　(3)所處置債權(quán)成本費用(即財產(chǎn)原值)，按下列公式計算：

　　當(dāng)次處置債權(quán)成本費用=個人購置“打包”債權(quán)實際支出×當(dāng)次處置債權(quán)賬面價值(或拍賣機構(gòu)公布價值)/“打包”債權(quán)賬面價值(或拍賣機構(gòu)公布價值)

　　(4)個人購買和處置債權(quán)過程中發(fā)生的拍賣招標(biāo)手續(xù)費、訴訟費、審計評估費以及繳納的稅金等合理稅費，在計算個人所得稅時允許扣除。

　　4.個人拍賣除文字作品原稿及復(fù)印件外的其他財產(chǎn)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目適用20%稅率繳納個人所得稅。(能力等級3)

　　納稅人如不能提供合法、完整、準(zhǔn)確的財產(chǎn)原值憑證，不能正確計算財產(chǎn)原值的，按轉(zhuǎn)讓收入額的3%征收率計算繳納個人所得稅;拍賣品為經(jīng)文物部門認(rèn)定是海外回流文物的，按轉(zhuǎn)讓收入額的2%征收率計算繳納個人所得稅。

　　【相關(guān)鏈接】作者將自己的文字作品手稿原件或復(fù)印件拍賣取得的所得，按照“特許權(quán)使用費”所得項目的費用減除標(biāo)準(zhǔn)和20%稅率繳納個人所得稅。