二、稅率、計稅依據和應納稅額的計算

　　(一)稅率

　　我國現行房產稅采用的是比例稅率。由于房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產稅的稅率也分為兩種：

　　1.從價計征的房產稅，稅率為1.2%。

　　2.從租計征的房產稅，稅率為12%，但對個

　　人按市場價格出租的居民住房，不區分用途，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

　　(二)計稅依據

　　1.基本規定(★★★)

　　房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入。具體的規定見表8.1。

　　【例題3·單選題】納稅人出租的房屋，如承租人以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的.應(　　)計征房產稅。

　　A.根據出租房屋的原值減去10%～30%后的余值，實行從價計征

　　B.根據當地同類房產的租金水平確定一個租金標準，實行從租計征

　　C.由稅務機關核定應納稅額

　　D.納稅人可以根據以往的租金收入申報，從租計征

　　【答案】B

　　【解析】以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額。

　　2.特殊規定

　　(1)房屋原值的口徑問題，稅法明確，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，都應計人房產原值，計征房產稅。

　　(2)對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算。房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計人房產原值的地價。

　　(3)對投資聯營的房產，在計征房產稅時應區別對待。對于以房產投資聯營，參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值為依據計征房產稅;對以房產投資聯營，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，按租金收入計征房產稅。

　　【例題4·多選題】下列關于房產投資的房產稅的說法正確的有(　　)。

　　A.房產聯營投資，不承擔經營風險，只收取固定收入，投資方以固定收入為租金收入，從租計征房產稅

　　B.以房產聯營投資.共擔經營風險的，被投資方按房產余值為計稅依據計征房產稅

　　C.以房產聯營投資，共擔經營風險的，投資方不再計征房產稅

　　D.以房產聯營投資，不共擔經營風險的.投資方按房產余值為計稅依據計征房產稅

　　【答案】ABC

　　【解析】以房產聯營投資的，房產稅計稅依據應區別對待：以房產聯營投資，共擔經營風險的，按房產余值為計稅依據計征房產稅;以房產聯營投資，不承擔經營風險，只收取固定收入的。實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由投資方按租金收入計征房產稅;對于成立有限公司的，房產應當過戶到新公司的名下，故投資方不再繳納房產稅。

　　(4)對融資租賃的房產，在計征房產稅時應以房產余值計算征收。融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　【例題5·單選題】對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時，應該(　　)為計稅依據。

　　A.免于征稅

　　B.以房產租金

　　C.以房產余值

　　D.以房產原值

　　答案:C

　　【解析】對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產權一般都轉移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。

　　(5)房屋附屬設備和配套設施的計稅規定。①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。②對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計人房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(6)居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅。從方便征管角度出發，稅法明確為由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。

　　(7)凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。

　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地下建筑，按以下方式計稅：

　　①工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。

　　應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]× 1.2%

　　②商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。

　　應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

　　房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

　　③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　(8)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　【例題6·單選題】某市一商貿企業2012年末建成辦公樓一棟，為建造辦公樓新征一塊土地，面積為45000平方米，土地單價為每平方米300元，房產建筑面積為20000平方米，建筑成本為2000萬元，該辦公樓使用年限為50年，計算該辦公樓原值(　　)萬元。

　　A.3200

　　B.3350

　　C.2600

　　D.3000

　　【答案】A

　　【解析】該地的容積率=20000÷45000=0.44，稅法規定，容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。該房產的原值=2000+(20000×2 × 300)÷10000=3200(萬元)

　　(三)應納稅額的計算

　　1.從價計算

　　【例題7·單選題】某大型企業其生產用房原值7800萬元，還擁有一個內部職工醫院、一個幼兒園、一個超市和一個學校，房產的原值分別為320萬元、100萬元、300萬元和240萬元。已知當地政府規定的扣除比例為20%，該企業應繳納房產稅(　　)萬元。

　　A.76.80

　　B.77.76

　　C.78.72

　　D.82.56

　　【答案】B

　　【解析】企業辦的內部職工醫院、幼兒園、學校，免征房產稅。該企業應繳納房產稅=(7800+

　　300)×(1-20%)×1.2%=77.76(萬元)

　　【提示】房產稅的計算經常會與稅收優惠結合起來考核，做題時仔細看題目中給出的房產是否有優惠的可能。

　　2.從租計征

　　從租計征房產稅，直接按租金收入計算。

　　【提示】對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　【例題8·單選題】某企業2013年1月1目的房產原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的，臨街房出租給萊連鎖商店，月租金5萬元。當地政府規定允許按房產原值減除20%后的余值計稅。該企業當年應繳納房產稅(　　)萬元。

　　A.4.

　　B.24

　　C.27

　　D.28.8

　　【答案】C

　　【解析】自身經營用房的房產稅按房產余值從價計征，臨街房4月1日才出租，1至3月仍從價計征，自身經營用房應納房產稅=(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000 ×(1-20%)×

　　1.2%÷l2 × 3=19.2+2.4=21.6(萬元);出租的房產按本年租金從租計征=5×9×12%=5.4(萬元)，企業當年應納房產稅=21.6+5.4=27(萬元)。

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