契稅法

　　與大多數(shù)稅種不同，契稅是一種買方稅。把契稅與土地增值稅對比，土地增值稅屬于賣方稅，由取得銷售收入的轉(zhuǎn)讓方繳納，而契稅則是由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的受讓方繳納。

　　一、征稅對象(★★)

　　1.基本規(guī)定

　　契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。契稅的征稅范圍與營業(yè)稅、土地增值稅對比記憶，三個稅種征稅范圍存在差異，具體的內(nèi)容見表8.3。

　　2.特殊規(guī)定以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

　　(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

　　例如，甲某因無力償還乙某債務(wù)，而以自有的房產(chǎn)折價抵償債務(wù)。經(jīng)雙方同意，有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，按房產(chǎn)折價款繳納契稅。如以實物(金銀首飾等等價物品)交換房屋，應(yīng)視同以貨幣購買房屋。

　　(2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　例如，甲某以自有房產(chǎn)，投資于乙某企業(yè)。其房屋產(chǎn)權(quán)變?yōu)橐夷称髽I(yè)所有，故產(chǎn)權(quán)所有人發(fā)生變化，因此，乙某企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，按甲某人股房產(chǎn)現(xiàn)值(國有企事業(yè)房產(chǎn)須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門評估核價)繳納契稅。如丙某以股份方式購買乙某企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)，丙某在辦理產(chǎn)權(quán)登記后，按取得房產(chǎn)買價繳納契稅。

　　【提示】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。

　　例如，甲某購買乙某房產(chǎn)，不論其目的是取得該房產(chǎn)的建筑材料或是翻建新房，實際構(gòu)成房屋買賣。甲某應(yīng)首先辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并按買價繳納契稅。

　　(4)國有土地使用權(quán)出讓，受讓者應(yīng)向國家繳納出讓金，以出讓金為依據(jù)計算繳納契稅。不得因減免士地出讓金而減免契稅。

　　【例題18·多選題】下列行為，需要繳納契稅的有(　　)。

　　A.買房翻建新房

　　B.等價交換房屋

　　C.以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

　　D.以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)

　　【答案】AC

　　【解析】等價交換房屋，免征契稅;以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。

　　二、納稅人、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　(一)納稅人

　　契稅的納稅人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承

　　受的單位和個人。

　　(二)稅率

　　契稅實行3%～5%的幅度稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況決定。

　　(三)應(yīng)納稅額的計算

　　1.計稅依據(jù)

　　契稅稅額的計算，關(guān)鍵是確定其計稅依據(jù)。契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的方式不同，定價方法也不同，因此計稅依據(jù)的具體情況也各不相同。

　　(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

　　【提示】成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場價格核定計稅依據(jù)。

　　(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

　　【提示】以劃拔方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時。由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

　　(4)房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)

　　①采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　②承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　【例題19·單選題】關(guān)于契稅的計稅依據(jù)，下列說法正確的是(　　)。

　　A.土地使用權(quán)出售，以市場價格作為計稅依據(jù)

　　B.企業(yè)之間交換房屋，收取差價的一方繳納契稅

　　C.承受的房屋附屬設(shè)施，如與房屋統(tǒng)一計價，適用與房屋相同的契稅稅率

　　D.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，以稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的價格為計稅依據(jù)

　　【答案】C

　　【解析】國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù);企業(yè)之間交換房屋，支付差價的一方繳納契稅，若雙方交換的房屋價格相等，則免征契稅;以劃拔方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

　　2.應(yīng)納稅額的計算掌握了計稅依據(jù)后，應(yīng)納稅額的計算相對比較簡單，計算公式： 應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　【例題20·單選翹】某大學(xué)教授甲某2013年11月份購買85平方米的已經(jīng)裝修的家庭唯一住房，合同上注明價款60萬元，另外支付的裝修費10萬元，采用分期付款方式，分20年支付，假定2013年支付8.5萬元，甲某購房應(yīng)繳納的契稅為(　　)元。

　　A.850

　　B.185

　　C.7000

　　D.6000

　　【答案】C

　　【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi);對個人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。因此甲某應(yīng)繳納契稅=(60+10)×1%×10000=7000(元)

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