三、計算題

　　1. 某市一內資房地產開發企業2008年有關經營情況如下：

　　(1)2月1日與當地建設銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。

　　(2)2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權用于開發寫字樓和商品房，合同記載土地使用權為60年，2月末辦完相關權屬證件。

　　(3)第一期工程(“三通一平”和第一棟寫字樓開發)于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。

　　(4)到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0.32萬元，共計收入16000萬元，按售房合同規定全部款項于12月31日均可收回，有關土地權證和房產證次年為客戶辦理;其余10000平方米與某企業合作投資興辦五星級酒店，共擔風險，該酒店2008年由于剛開業出現虧損，未分配利潤。

　　(5)在售房過程中發生銷售費用1500萬元;發生管理費用(不含印花稅)900萬元。

　　(說明：計算土地增值稅開發費用的扣除比例為10%)

　　要求：根據所給資料，回答下列問題：

　　(1)征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額。

　　(2)征收土地增值稅時應扣除的開發成本。

　　(3)征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目。

　　(4)2008年應繳納的土地增值稅。

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　1

　　[答案] C

　　[解析] 轉讓房地產時，繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加可以在稅前扣除，但對于房地產企業，由于印花稅已經列入了管理費用，所以印花稅不再單獨扣除。

　　2

　　[答案] D

　　[解析] 增值額=500-800×50%-27.5=72.5(萬元)

　　增值額÷扣除項目金額×100%=72.5÷(800×50%+27.5)×100%=16.96%

　　應納土地增值稅額=72.5×30%=21.75(萬元)

　　3

　　[答案] A

　　[解析] 扣除項目金額=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(萬元)

　　增值額=4000-3525=475(萬元)

　　增值率=475÷3525×100%=13.48%<20%，免稅。

　　4

　　[答案] D

　　[解析] 房地產開發費用中的財務費用，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤銀行借款利息，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除，應扣除的房地產開發費用為10000×10%=1000萬元;其他扣除項目是指按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本的20%計算的加計扣除費用，其他扣除項目=10000×20%=2000萬元。則應扣除扣除項目金額=10000+1000+2000+200=13200(萬元)。 增值額=20000-13200=6800(萬元)，增值率=6800÷13200×100%=51.51%，應納的土地增值稅=6800×40%-13200×5%=2060(萬元)

　　5

　　[答案] A

　　[解析] 選項

　　B.C房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。選項D房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，沒有金額的限制。

　　6

　　[答案] D

　　[解析] 對居民個人擁有的普通住宅，居住滿5年及以上的，在其轉讓時暫免征土地增值稅。

　　7

　　[答案] D

　　[解析] 對土地增值稅的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格的，應按房地產評估價格計算。

　　8

　　[答案] B

　　[解析] 納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產各所在地分別申報納稅。

　　9

　　[答案] D

　　[解析] 納稅人申報繳納土地增值稅時，須向主管稅務機關提供房屋及建筑物產權、土地使用權證書;土地轉讓、房產買賣合同等，但不需要稅務登記證原件或復印件，也不提供所得稅的完稅憑證。