4.其實，我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據統計，我國居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

　　我國某著名學者X指出：“現在‘以房養老’存在兩個大的問題：一是70年的產權問題。二是我國的住房質量問題。”現在大多數人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產權有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養老”就不現實了。雖然說產權到期后，還可以交土地出讓金延長產權，但是對老年人來說，他收入本來就低，再讓他拿出一筆錢來，顯然就存在問題。相關部門的官員曾經說過，我國房子的平均壽命只有30年。現在有二三十年房齡的房子，看上去已經很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經成危房了。

　　雖然我國2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。中信銀行市場營銷部總經理王劍在接受記者采訪的時候也表達了類似觀點：“現在政策法規還有很多不配套的地方，因為土地是70年產權，70年以后怎么辦?還不明確;另外在目前房價上漲的情況下可能還好，如果以后房價下跌了，這個風險誰來承擔?雖然法律界的人士說70年并不是問題，但是政府層面都在爭論不休，從銀行的操作層面就有很多的問題不太好把握，本身“倒按揭”業務要去預測未來幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們在操作層面上也面臨很多的困難。”

　　章老太今年72歲，去年她辦理了所在Z市商業銀行推出“以房養老”業務，從自己生活過大半輩子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所與該業務相聯接的養老機構。章老太曾經也想過在養老機構頤享天年，但是到養老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調查中，許多人都說，好點的養老院收費太高，還要找關系才能進去;差的服務又不到位，致使一些老人進了養老院不久，又搬回了家。

　　目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

　　5.借鑒國外成熟做法，我國首個開展“以房養老”試點業務的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關部門批準。投保人可將房屋產權抵押給保險公司，自己可以終身繼續使用該房屋;保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。

　　一位專家表示，作為我國養老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎和潛在的市場。

　　建設部住宅與房地產業司有關負責人表示，引入反向抵押貸款的“以房養老”模式除了健全社會保障體系之外，還具有一定的積極意義。一方面引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續享有住房使用權的情況下，將房地產轉化為現金收入，成為養老資金的重要來源，使房產具有融資和養老的功能。另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應量，有利于促進我國還不發達的“二手房”市場和住房租賃市場的發展。

　　我國人口基數大，社會養老保險保障不足，商業養老市場十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養老問題，市場潛力可觀，有望成為商業保險的一個新增長點。可以將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，形成保險金“從養老中來，到養老中去”的新型社會保障循環機制。