10年持續調控，房價一路走高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。

　　第一季：為房地產業正名(2003-2004年)

　　2003年7月，國務院常務會議認為，“促進房地產市場持續健康發展，有利于擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。”

　　“18號文”開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產業為國民經濟支柱產業。2003年8月，央行下發通知，對房地產企業和項目加大信貸支持。

　　在利好刺激下，興起的房地產市場贏得了快速發展，很快成為經濟增長的重要引擎之一。就在此時，2003年12月，隨著北京世紀第一拍，“地王”首次橫空出世。

　　第二季：降溫(2005-2008年)

　　2005年4月，國務院常務會議認為，“目前房地產市場存在主要問題是：房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產市場秩序比較混亂。”2006年5月，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，認為“房地產領域的一些問題尚未根本解決。”

　　在此之前，央行已于2004年底開始緊縮“銀根”，商品房開發資本金比例上調、加息接踵而至。2005年3月，國字號條文首次出現，“國八條”出臺后不到半年，更嚴格的“新國八條”進一步加大調控力度。2006年，更具針對性的“國六條”出臺，隨后，“限價房”應運而生。

　　在今天看來，這一輪調控頗有“先見之明”，且房價上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年-2008年上半年，仍是房價上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價從約5000元/平方米飆升至15000元/平方米，漲幅達200%。

　　第三季：緊急救市(2008年下半年—2009年)

　　為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，樓市成為支持經濟穩定增長的一劑強心針。2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”

　　隨后，二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免征時限由2年延長至5年的等刺激政策給房地產釋放了活力。

　　這一輪“政府托市”，是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉，為經濟穩定增長貢獻了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。