三、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

　　(一)房產稅的計稅依據

　　房產稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種。

　　1.從價計征：房產余值為計稅依據。

　　計稅余值=房產原值×(1-10%～30%)

　　(1)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　提示：自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

　　(2)房屋附屬設備和配套設施的計稅規定：

　　①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　②納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　(3)投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待：

　　①以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

　　②以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。

　　提示：對融資租賃的房屋：以房產余值計征房產稅，租賃期內的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　(4)居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅：由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。

　　提示：①自營的依照房產原值減除10%-30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;②出租房產的，按照租金收入計征。

　　2.從租計征

　　房產出租的以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，計繳房產稅。

　　【例題·判斷題】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。(　)(2009年)

　　『正確答案』√

　　(二)房產稅的稅率

　　1.從價計征：稅率為1.2%。

　　2.從租計征： 稅率為12%;對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

　　(三)房產稅的計算(重點)

　　1.兩種計稅方法

　　(1)從價計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據。房產稅依據房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產稅采用比例稅率，依照房產余值從價計征的，稅率為1.2%。

　　(2)從租計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。房產稅采用比例稅率，依照房產租金收入計征的，稅率為12%。

　　【例題1·單選題】某企業2009年度自有生產用房原值5000萬元，賬面已提折舊1000萬元。已知房產稅稅率為1.2%，當地政府規定計算房產余值的扣除比例為30%。該企業2009年度應繳納的房產稅稅額為(　)萬元。(2009年)

　　A.18　　　　　　　　B.33.6

　　C.42　　　　　　　　D.48

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考核房產稅的計算。根據規定，從價計征的房產稅，以房產余值為計稅依據。該企業2009年應繳納的房產稅=5000×(1-30%)×1.2%=42(萬元)

　　【例題2·單選題】王某自有一處平房，共16間，其中用于個人開餐館的7間(房屋原值為20萬元)。2009年1月1日，王某將4間出典給李某，取得出典價款收入12萬元，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬元。已知該地區規定按照房產原值一次扣除20%后的余值計稅，則王某2009年應納房產稅額為(　)。

　　A.1.652.萬元　　　　B.0.816萬元

　　C.0.516萬元　　　　 D.1.632萬元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』(1)開餐館的房產應納房產稅=20×(1-20%)×1.2%=0.192(萬元);(2)房屋產權出典的，承典人為納稅人，王某作為出典人無需繳納房產稅;(3)出租房屋應納房產稅=1×12×12%=1.44(萬元);(4)三項合計，應納房產稅=0.192+1.44=1.632(萬元)。

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