土地增值稅的計稅依據

　　考頻：★★★

　　土地增值稅的計稅依據是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅。

　　增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

　　(一)轉讓房地產取得的收入

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目及其金額

　　1.取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括地價款和取得使用權時按政府規定繳納的費用。

　　2.房地產開發成本(適用新建房轉讓)：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用

　　3.房地產開發費用(適用新建房轉讓)

　　(1)納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：最多允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　4.與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

　　5.財政部規定的其他扣除項目(適用新建房轉讓)

　　從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　(1)此項加計扣除針對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享受此項政策;(2)取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　7.計稅依據的特殊規定。

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