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　　第五章 投資性房地產

　　本章考情分析

　　本章是2007年增加的內容，2007年和2008年考試題型為單項選擇題、多項選擇題和判斷題。2007年考題分數為3分，2008年考題的分數為4分。從2007年和2008年出題情況看，本章不太重要。

　　【考試大綱基本要求】

　　(一)掌握投資性房地產概念和范圍

　　(二)掌握投資性房地產的確認條件

　　(三)掌握投資性房地產初始計量的核算

　　(四)掌握投資性房地產后續計量的核算

　　(五)掌握投資性房地產轉換的核算

　　(六)熟悉投資性房地產處置的核算

本章基本結構框架

　　第一節 投資性房地產的確認和初始計量

　　一、投資性房地產的概念

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　(一)屬于投資性房地產的項目

　　投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　(二)不屬于投資性房地產的項目

　　下列各項不屬于投資性房地產：

　　1. 自用房地產;

　　2. 作為存貨的房地產。

　　某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　【例題1】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。(2007年考題)

　　A.企業擁有并自行經營的飯店

　　B.企業以經營租賃方式租出的寫字樓

　　C.房地產開發企業正在開發的商品房

　　D.企業持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　【答案】BD

　　【解析】選項A屬于自用房地產，選項C屬于作為存貨的房地產。

　　二、投資性房地產的確認和初始計量

　　(一)投資性房地產的確認

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　1.與該資產相關的經濟利益很可能流入企業;

　　2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　(二)投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　1.外購的投資性房地產

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　【例題2】下列項目中，屬于外購投資性房地產的是( )。

　　A. 企業購入的寫字樓直接出租

　　B.企業購入的土地準備建造辦公樓

　　C.企業購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值

　　D.企業購入的寫字樓自用2年后再出租

　　【答案】A

　　【解析】對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產。

　　2.自行建造的投資性房地產

　　企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

　　企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

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