第二節 投資性房地產的后續計量

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　科目設置：投資性房地產

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　對投資性房地產計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目。

　　二、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　(一)采用公允價值模式的前提條件

　　企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

　　(二)采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　科目設置：投資性房地產—成本

　　—公允價值變動

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　　【例5-5】甲企業為從事房地產經營開發的企業。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發的一棟精裝修的寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價為9000萬元。由于該棟寫字樓地處商業繁華區，所在城區有活躍的房地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。20×7年l2月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元。20×8年12月31日，該寫字樓的公允價值為93000000元。

　　甲企業的賬務處理如下：

　　(1)20×7年10月1日，甲公司開發完成寫字樓并出租

　　借：投資性房地產——××寫字樓(成本) 　　　90000000

　　貸：開發產品　　　　　　　　　　　　　　　　　90000000

　　(2)20×7年l2月31日，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

　　借：投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動) 2000000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　 　2000000

　　(3)20×8年12月31日，公允價值又發生變動

　　借：投資性房地產——××寫字樓(公允價值變動) 1000000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　 1000000

　　【例題3】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。(　)(2008年考題)

　　【答案】×

　　【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。

　　【例題4】關于投資性房地產的后續計量，下列說法中正確的有( )。

　　A.采用公允價值模式計量的，不對投資性房產計提折舊

　　B.采用公允價值模式計量的，應對投資性房產計提折舊

　　C.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式

　　D.已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式

　　【答案】AC

　　【解析】采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　三、投資性房地產后續計量模式的變更

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。投資性房地產后續計量模式的變更如下圖所示。

　　【例5-6】甲企業將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。20×9年1月1日，甲企業認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。

　　該寫字樓的原造價為90000000元，已計提折舊2700000元，賬面價值為87300000元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價值為95000000元。

　　假設甲企業按凈利潤的l0%計提盈余公積。

　　甲企業的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——××寫字樓(成本) 　　　95000000

　　投資性房地產累計折舊　　　　　　　　　　　2700000

　　貸：投資性房地產——××寫字樓　　　　　　　　　　　　　90000000

　　利潤分配——未分配利潤　　　　　　　　　　　　　　　 6930000

　　盈余公積　 770000

　　【例題5】下列有關投資性房地產后續計量會計處理的表述中，正確的有(　)。(2008年考題)

　　A.不同企業可以分別采用成本模式或公允價值模式

　　B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

　　C.同一企業可以分別采用成本模式和公允價值模式

　　D.同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式

　　【答案】ABD

　　【解析】投資性房地產核算，同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式進行后續計量。

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