三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　1987年上半年，深圳經濟特區首次將土地使用權引入市場，將三宗土地按50年期限出讓，共獲出讓金2300萬元。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　81土地使用權出讓方式有(　　)。

　　A.招標

　　B.拍賣

　　C.協議

　　D.劃撥

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。目前，土地使用權出讓方式有協議出讓，招標，拍賣和掛牌等方式。

　　82一宗住宅用地，開發利用18年后，被轉讓，其土地使用權年限為(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.52

　　D.70

　　參考答案：C

　　參考解析

　　居住用地最高使用年限為70年。其土地使用權年限=70-18=52(年)。

　　83建設用地使用權出讓合同內容包括(　　)。

　　A.土地界址、面積等

　　B.擔保人姓名或單位名稱

　　C.出讓金等費用及其支付方式

　　D.土地用途

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　建設用地土地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　84土地使用權只包括部分收益權和部分處分權，可以在土地的(　　)設立。

　　A.地上

　　B.地下

　　C.地表

　　D.以上都不可以

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　土地使用權的權能有限，土地使用權與土地所有權不同，土地所有權是一種充分、全面的物權，而土地使用權只包括部分收益權和部分處分權，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

　　85下列選項中，屬于土地使用權特征的有(　　)。

　　A.土地使用權的權利主體十分廣泛

　　B.土地使用權是法律特別設定的一項債權

　　C.土地使用權的權能有限

　　D.土地使用權可以轉讓、抵押

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　選項B，土地使用權是法律特別設定的一項物權，不是債權。但并非所有的使用權都是物權，例如因租賃活動而產生的承租人的使用權就是一種債權。

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務公司承擔前期物業管理，全部業主于2011年5月入住。入住的當年10月，該小區召開首次業主大會，并選舉了業主委員會，與甲物業服務公司重新簽訂了物業服務合同。2012年3月，頂樓的10戶業主發現房間在雨天開始滲水，該10戶業主聯名請求無償修復。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　86關于10戶業主提出的無償修復請求，下列說法中錯誤的是(　　)。

　　A.房屋未超過保修期，業主提出的請求不合理

　　B.房屋未超過房屋建筑工程的最低保修期限，業主的請求合理

　　C.不符合《建筑工程質量管理條例》，業主的請求不合理

　　D.符合《房屋建筑工程質量保修辦法》，業主的請求合理

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　87物業管理公共服務的對象是(　　)。

　　A.物業建設單位

　　B.業主和物業使用人

　　C.業主大會

　　D.業主委員會

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業管理公共服務是物業服務企業根據物業服務合同約定，面向所有業主和物業使用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環境。因此，物業管理公共服務的對象是業主和物業使用人。

　　88下列物業管理服務中，按服務的性質和提供的方式分類，屬于專項服務的是(　　)。

　　A.電梯設備管理

　　B.蟲害防治管理

　　C.開設小型商場

　　D.車輛停放管理

　　參考答案：C

　　參考解析

　　專項服務是物業服務企業面向廣大業主和物業使用人，為滿足其中一些業主和物業使用人的一定需要而提供的各項服務。專項服務的內容主要包括日常生活服務、商業服務、文教衛體服務、社會福利服務、房地產中介服務和金融服務等。其中商業服務是指物業服務企業提供的各項商業經營服務項目，包括商業網點的開設與管理以及服務經營活動的開展，如開設小型商場、美容美發店、修理店等。選項A，是設施設備管理;選項B，是環境管理;選項D，是公共秩序維護管理。

　　89業主大會如果解聘房地產開發公司聘請的甲物業服務企業，則必須經全體業主所持投票權(　　)通過。

　　A.100%

　　B.1/2以上

　　C.2/3以上

　　D.1/3以上

　　參考答案：B

　　參考解析

　　業主大會的職責包括：①決定有關制定和修改業主大會議事規則;②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;③選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;④選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

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