(三)

　　某人購買一套建筑面積120平方米，套內建筑面積100平方米，套內建筑面積單價5000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向銀行申請抵押貸款，需要評估該套住宅的價值。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　89. 該人首付的房款為( )萬元。

　　A. 20 B. 24 C. 25 D. 30

　　【答案】A

　　【解析】

　　90. 為抵押貸款的需要，應委托( )評估該套住宅的價值。

　　A. 該住宅的開發商

　　B. 銷售該住宅的經紀機構

　　C. 貸款銀行

　　D. 房地產估價機構

　　【答案】D

　　【解析】房地產由于具有不可移動、價值量大、壽命長久、保值增值等特性，是一種良好的用于提供擔保的財產，為了知道該房地產合理的抵押價值，債權人一般會委托或要求債務人委托債權人信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據。

　　91. 評估該套住宅的價值，適用的估價方法有( )。

　　A. 市場法

　　B. 成本法

　　C. 收益法

　　D. 假設開發法

　　【答案】ABC

　　【解析】選項D，假設開發法又稱為剩余法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將估價對象開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法，因此不適用于該套住宅的價值評估。

　　92. 下列關于該項抵押貸款金額的說法中，錯誤的是( )。

　　A. 該人應該申請的貸款金額為30萬元

　　B. 銀行一般要求貸款金額不超過該套住宅的價值

　　C. 銀行的貸款金額與該套住宅的價值無關

　　D. 該人申請多少貸款，銀行就應發放多少貸款

　　【答案】CD

　　【解析】選項C，在借貸等民事活動中，債權人一般會要求債務人或者第三人將其有權處分并且法律、行政法規未禁止抵押的房地產抵押給債權人，要求貸款金額小于抵押房地產的價值;選項D，商業銀行出于業務發展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款將會失去賺取利息的機會，但如果為了謀求更多的利息而多放款將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要追求合理的抵押價值。

　　(四)

　　某市政府辦公樓總建筑面積6.5萬平方米。現該市政府決定將辦公室大樓物業管理服務外包，并決定通過公開招標選聘物業服務企業。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　93. 該市政府辦公樓物業管理服務招標可以由( )組織。

　　A. 市政府辦公大樓產權人

　　B. 市政府采購中心

　　C. 市政府辦公大樓建設單位

　　D. 市政府辦公大樓全體使用人

　　【答案】AB

　　【解析】一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(如機場、碼頭、醫院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業的招標必須經國有資產管理部門或相關產權部門的批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。因此，該市政大樓物業管理服務招標可以由市政府辦公大樓產權人、市政府采購中心組織。

　　94. 根據《物業服務企業資質管理辦法》，資質等級為( )的物業服務企業可以承接該市政府辦公大樓的物業管理服務。

　　A. —級

　　B. 二級

　　C. 三級

　　D. 三級(暫定)

　　【答案】A

　　【解析】《物亞服務企業資質管理辦法》規定，一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目;二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務;三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　95. 關于本次招標的評標委員會的組成，下列安排中符合規定要求的為( )。

　　A. 招標人代表1人，招標人以外的專家3人

　　B. 招標人代表2人，招標人以外的專家3人

　　C. 招標人代表3人，招標人以外的專家6人

　　D. 招標人代表1人，招標人以外的專家4人

　　【答案】CD

　　【解析】評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上的單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。

　　96. 該市政府辦公大樓的招標單位和中標單位應當在中標通知書發出之日起( )日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

　　A. 10 B.15 C. 30 D. 60

　　【答案】C

　　【解析】招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

　　(五)

　　2008年9月，老人林某不幸遇車禍身亡，去世不到半年，林某的兩個兒子為林某名下一處房產發生了爭執。次子認為自己一直與老人吃住在一起，完全盡到了贍養義務，房產理應由自己繼承，并趁長子出差期間將房產登記到自己的名下。長子對此十分不滿，聲稱自己有林某去世之前的遺囑，老人的房產應歸自己，向登記機構申請了異議登記，并在異議登記的有效期內向法院起訴。但在異議登記的第二天，次子與甲某簽訂了房屋買賣協議，并向甲某出示了寫有自己名字的房屋所有權證，甲某看后立即向次子支付了全額房款。法院最后認定長子所持的遺囑有效，并判決房產歸長子所有。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　97. 次子以繼承方式取得林某的房產，申請的房屋所有權登記為( )登記。

　　A. 初始

　　B. 預告

　　C. 轉移

　　D. 變更

　　【答案】C

　　【解析】房屋所有權因買賣，互換，贈與，繼承、受遺贈，分割、合并，以房屋出資入股，法人或者其他組織分立、合并等發生轉移的，當事人應在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記。

　　98. 如果長子在異議登記之日起( )日內不起訴，異議登記將失效。

　　A. 3 B. 5 C. 10 D. 15

　　【答案】D

　　【解析】不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　99. 在異議登記期間，該房產的房屋所有權，甲某( )取得。

　　A. 能夠

　　B. 不能夠

　　C. 在次子贏得官司后，能夠

　　D. 在次子蠃得官司后，不能夠

　　【答案】B

　　【解析】異議登記期間，登記權利人在一定的期限內不能行使其在登記簿上記載的權利，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。所以甲某不能夠取得。

　　100. 下列關于法院判決效力的說法中，正確的是( )。

　　A. 在法院判決生效時，這一物權的變更即發生效力

　　B. 在法院判決生效，長子也向登記機構辦理更正登記之后，這一物權的變更才會發生效力

　　C. 長子獲得該房產的處分權，之后如再將房屋轉讓，不需登記即可發生效力

　　D. 長子獲得該房產的處分權，之后如再將房屋轉讓，仍需登記后才可發生效力

　　【答案】AD

　　【解析】選項B，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力;選項C，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定的，必須辦理登記方能發生效力，且效力自記載于不動產登記簿時發生。

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