41. 估價時點是指一個房地產估價項目中由( )決定的需要評估的價值所對應的時間。

　　A. 估價對象

　　B. 估價委托人

　　C. 估價師

　　D. 估價目的

　　【答案】D

　　【解析】估價時點，又稱為價值日期，是指一個房地產估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。由于同一宗房地產在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值。

　　42. 下列關于房地產價值的說法中，正確的是( )。

　　A. 賬面價值一般小于原始價值

　　B. 市場價值通常大于賬面價值

　　C. 投資價值屬于非市場價值

　　D. 評估價值一般小于市場價值

　　【答案】A

　　【解析】原始價值，是指一項資產在當初購置時的價格或發生的支出。賬面價值，是指該資產的原始價值減去已提折舊后的余額。市場價值是該資產現時在市場上實際所值的價格。原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，市場價值很少等于賬面價值。

　　43. 某塊土地面積為500平方米，容積率為2，樓面地價為1000元/平方米，則該塊土地的總價為( )萬元。

　　A. 50 B. 100 C. 200 D. 250

　　【答案】B

　　【解析】該塊土地的總價=總建筑面積x樓面地價=500x2x1000=1000000(元)，即100萬元。

　　44. 房地產估價本質上是評估房地產的( )。

　　A. 價值

　　B. 價格

　　C. 使用價值

　　D. 質量

　　【答案】A

　　【解析】房地產估價的通俗含義是估計房地產的價格或價值，專業房地產估價活動的核心內容，是根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見。

　　45. 下列有關物業事項中，不屬于物業服務企業更迭時承接查驗內容的是( )。

　　A. 物業共用部位，公共設備設施及管理現狀

　　B. 物業服務費收支情況

　　C. 業主室內裝修情況

　　D. 物業資料

　　【答案】C

　　【解析】物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容有：①物業資料;②物業共用部位、共用設施設備及管理現狀;③各項費用與收支情況、項目機構經濟運行情況。各項費用與收支包括物業服務費、停車費、水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況;④其他內容。

　　46. 物業管理活動屬于市場經濟行為，物業服務企業追求的是( )。

　　A. 保證—定社會效益條件下的經濟效益最大化

　　B. 保證一定經濟效益條件下的社會效益最大化

　　C. 環境效益最大化

　　D. 社會效益最大化

　　【答案】A

　　【解析】物業管理活動遵循等價交換原則，屬于市場經濟行為。物業服務企業是經濟組織，在保證一定的社會效益下，它追求的是經濟利益最大化。

　　47. 按照服務的性質和提供的方式分類，下列物業服務活動中，不屬于物業管理公共服務的是( )。

　　A. 建筑物外墻清洗

　　B. 小區路燈的維修和管理

　　C. 為業主粉刷防盜網和門窗

　　D. 物業檔案資料管理

　　【答案】C

　　【解析】物業管理公共服務的內容主要包括：①房屋及設施設備管理，是指房屋及配套設施設備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造;②物業環境管理，包括物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和場地等的清潔衛生、綠化和衛生蟲害防治等管理服務;③公共秩序維護管理，是指在物業管理區域內，物業服務企業在政府有關部門的指導下，協助進行的公共安全防范和公共秩序維護等管理活動;④檔案管理，是指在物業管理活動中，對物業和業主的原始記錄進行收集、整理、鑒定、保存、統計、利用，為物業管理提供客觀依據和參考資料的活動;⑤客戶管理，是指通過客戶溝通、投訴處理和滿意度調查等手段，不斷改進工作，提升服務水平，獲取更大經濟效益的行為。選項A屬于環境管理中的清潔衛生管理;選項B屬于房屋及設施設備管理;選項D屬于檔案管理。

　　48. 下列消防管理措施中，不屬于物業管理服務措施的是( )。

　　A. 建立消防安全制度

　　B. 進行消防安全培訓

　　C. 定期消防安全演練

　　D. 配置消防中隊車輛

　　【答案】D

　　【解析】物業公共服務的內容主要包括房屋及設施設備管理、環境管理、公共秩序維護管理、檔案管理和客戶管理等。其中，公共秩序維護管理包括公共安全防范管理、消防管理和車輛停放管理等方面內容。而消防管理的主要措施包括：建立健全消防安全制度和組織;定期開展消防教育培訓和消防演練或演習。

　　49. 下列單位或者個人中，一般不是物業管理招標主體的是( )。

　　A. 物業建設單位

　　B. 業主大會

　　C. 物業施工單位

　　D. 物業所有權人

　　【答案】C

　　【解析】物業管理招標的主體一般是物業建設單位、業主大會(全體業主)、物業所有權人(政府機關、事業單位、單一業主)。在業主、業主大會選聘物業服務企業之前的前期物業管理活動中，由物業建設單位負責物業管理服務的招標組織工作;業主大會已經成立的，由業主大會負責實施物業管理權的招標組織工作。

　　50. 根據《物業服務企業資質管理辦法》，負責二級和三級物業服務企業資格證書頒發和管理的部門是( )。

　　A. 國務院建設主管部門

　　B. 省、自治區人民政府建設主管部門

　　C. 直轄市人民政府房地產主管部門

　　D. 設區的市人民政府房地產主管部門

　　【答案】C

　　【解析】物業服務企業的資質管理實行分級審批制度，具體如下：①國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理;②省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院主管部門的指導和監督;③直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院主管部門的指導和監督;④設區的市人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

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