三、案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選，本題不得分：少選的每個選項得0.5分)

　　(一)

　　某房地產開發商于2008年5月1日以1.8億元合法取得一宗房地產開發用地，土地面積2公頃，用途為商品房，容積率為3，土地使用期限為法定最高年限，現正進行開發建設，預計2010年5月1日建成交付使用。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　81. 該房地產開發項目的樓面地價為( )元/平方米。

　　A. 1000 B. 2000 C. 3000 D. 4000

　　【答案】C

　　【解析】

　　82. 購買該項目商品房者獲得的房地產權利為( )。

　　A. 房屋所有權

　　B. 宅基地使用權

　　C. 土地所有權

　　D. 建設用地使用權

　　【答案】AD

　　【解析】房地產所有權具體有土地所有權和房屋所有權。我國現行的房地產所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　83. 該房地產開發商可能是通過( )方式獲得此塊土地的。

　　A. 劃撥

　　B. 租賃

　　C. 拍賣

　　D. 招標

　　【答案】CD

　　【解析】建設用地使用權可通過招標、拍賣、掛牌等出讓方式從土地一級市場獲取，也可通過轉讓方式從土地二級市場獲取。房地產開發企業應根據開發項目的需要和自身條件，選擇獲取建設用地使用權的途徑和方式。

　　84. 2010年5月1日建成，商品房購買者的土地使用期限在不續期的情況下為( )年。

　　A. 48 B. 50 C. 68 D. 70

　　【答案】C

　　【解析】目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。該宗土地于2008年5月取得，該項目于2010年5月建成，歷時2年，因此為70-2=68(年)。

　　(二)

　　某二級資質房地產開發企業在土地二級市場上獲得一宗房地產開發用地，該宗土地面積為30000平方米，其中城市代征綠地面積為10000平方米，其余為居住建筑用地，居住建筑基底面積為9000平方米，規劃批準的總建筑面積為60000平方米。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　85. 該房地產開發企業的注冊資本不低于( )萬元。

　　A. 100 B. 800 C. 1000 D. 2000

　　【答案】D

　　【解析】原建設部發布了《房地產開發企業資質管理規定》，把房地產開發企業分為一、二、三、四級：一級資質的房地產開發企業注冊資本不低于5000萬元;二級資質的房地產開發企業注冊資本不低于2000萬元;三級資質的房地產開發企業注冊資本不低于800萬元;四級資質的房地產開發企業注冊資本不低于100萬元。

　　86. 該宗土地的建筑容積率為( )。

　　A. 2 B. 3 C. 3.33 D. 6.67

　　【答案】B

　　【解析】建筑容積率簡稱容積率，是指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值。該宗土地的建筑容積率=60000/(30000-10000)=3。

　　87. 該宗土地的居住建筑密度為( )。

　　A. 30% B. 35% C. 40% D. 45%

　　【答案】A

　　【解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指規劃地塊內各類建筑基底面積占該塊用

　　地面積的比率。其計算公式為：建筑密度=x100%。

　　88. 該房地產開發企業選擇工程建設的承包商，可采用的方式有( )。

　　A. 公開招標

　　B. 直接招標

　　C. 邀請招標

　　D. 協議招標

　　【答案】ACD

　　【解析】目前，房地產開發項目工程建設招標的方式主要有三種：①公開招標，即招標單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發布招標廣告，吸引具備相應條件并愿意參加的投標單位參與競爭;②邀請招標，由招標人向有承包能力的單位發出招標通知書或邀請函進行招標的方式;③協議招標，簡稱議標，適用于少數保密性很強的建設工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，由開發商直接邀請施工單位進行協商，確定工程的造價和工期。

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