3、不動產買賣合同與物權登記(2009年原制度單選題、2009年新制度單選題)(P343)

　　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　【例題1·單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應當在房屋所有權變更登記手續辦理完畢后支付價款。后甲取消了移民計劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權變更登記。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是( )。(2009年原制度)

　　A、合同尚未生效

　　B、合同生效，但是甲有權解除合同

　　C、合同生效，乙有權要求甲辦理所有權變更登記并承擔其他違約責任

　　D、合同生效，但乙只能請求甲賠償損失

　　【答案】C

　　【例題2·單選題】甲向乙購買房屋一套，并已支付一半價款，剩余價款約定在過戶登記手續辦理完畢后2個工作日內付清。乙在辦理房屋過戶登記手續前反悔，要求解除合同。甲訴至法院，要求乙繼續履行合同。下列表述中，正確的是( )。(2009年新制度)

　　A、房屋產權未過戶，合同尚未生效

　　B、房屋產權未過戶，合同尚未成立

　　C、合同已經生效，但法院應當判決解除合同，乙賠償甲的損失

　　D、合同已經生效，乙應當繼續履行合同

　　【答案】D

　　【例題3·多選題】鄭某開辦公司資金不足，其父將3間祖屋以25萬元賣給即將回國定居的郭某，但其父還未來得及辦理過戶手續即去世。鄭某不知其父賣房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續。隨后，鄭某以3間祖屋作抵押向陳某借款10萬元，將房產證交給了陳某，但沒有辦理抵押登記。根據物權法律制度的規定，下列說法中，正確的有( )。

　　A、鄭某的父親與郭某之間的房屋買賣合同有效

　　B、鄭某享有房屋的所有權

　　C、鄭某在其父親去世后，有義務協助郭某辦理房屋過戶手續

　　D、陳某對房屋不享有抵押權

　　【答案】ABCD

　　【解析】(1)選項AC：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力;(2)選項B：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力;(3)選項D：不動產的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。

　　【例題4·多選題】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產權移轉登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權移轉登記。如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返還房屋。根據《物權法》的規定，下列選項中，正確的有( )。

　　A、王某無權請求丁某返還房屋

　　B、王某有權請求丁某返還房屋

　　C、小王無權請求丁某返還房屋

　　D、小王有權請求丁某返還房屋

　　【答案】AC

　　【解析】(1)選項A：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。在本案中，王某與丁某之間的房屋買賣合同雖未辦理產權轉移登記，但不影響買賣合同的效力，丁某取得對房屋的合法占有，王某無權請求丁某返還房屋;(2)選項C：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。在本案中，小王在王某死后取得該房屋所有權，丁某有權依據合同請求小王履行產權過戶登記義務，小王無權請求返還房屋。

　　【例題5·多選題】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產權移轉登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權移轉登記。如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項中，正確的有( )。

　　A、杜某無權請求丁某返還房屋

　　B、杜某有權請求丁某返還房屋

　　C、杜某無權請求葉某返還房屋

　　D、杜某有權請求葉某返還房屋

　　【答案】BC

　　【解析】(1)選項B：根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。在本題中，小王將繼承的房屋出賣給杜某并辦理過戶登記，杜某取得房屋所有權。因此，杜某有權請求丁某返還房屋;(2)選項C：根據《合同法》的規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。在本題中，房屋在杜某買受前已經租賃給葉某使用。因此，杜某無權請求葉某返還房屋。

　　【例題6·多選題】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產權移轉登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權移轉登記。關于小王和杜某之間的房屋買賣，根據《物權法》的規定，下列選項中，正確的有( )。

　　A、交付標的物是房屋買賣合同的有效要件

　　B、小王必須將所繼承的房屋登記在自己的名下，才能將其所有權轉移給杜某

　　C、房屋所有權轉移自記載于不動產登記簿時發生效力

　　D、該房屋的利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)選項B：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力，該物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記;(2)選項C：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。因此，房屋 所有權轉移自記載于不動產登記簿時發生效力;(3)選項D：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。