四、物權變動

　　(一)不動產的物權變動(P341-342)

　　1、不動產物權變動的情形(2009年新制度多選題)

　　(1)登記生效

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　【解釋】房屋買賣、建設用地使用權和不動產的抵押必須登記，登記生效。

　　(2)物權變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記

　　①因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發生效力。

　　②因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　③因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。(2008年綜合題)

　　【解釋】上述三種情形的物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經登記，不發生物權效力。

　　(3)物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件

　　①土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　②地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　③已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。

　　(4)依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　【解釋】自然資源的所有權雖然可以不登記，但如果在自然資源上設定用益物權和擔保物權時，仍應辦理登記。

　　【例題1·單選題】中州公司依法取得某塊土地建設用地使用權并辦理報建審批手續后，開始了房屋建設并已經完成了外裝修。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、中州公司因為享有建設用地使用權而取得了房屋所有權

　　B、中州公司因為事實行為而取得了房屋所有權

　　C、中州公司因為法律行為而取得了房屋所有權

　　D、中州公司尚未進行房屋登記，因此未取得房屋所有權

　　【答案】B

　　【解析】(1)選項A：中州公司取得該塊土地的建設用地使用權并辦理審批手續，屬于合法建造房屋，但其享有建設用地使用權并不是取得房屋所有權的原因;(2)選項BCD：因合法建造、拆除房屋等“事實行為”設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。