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　　第三節　用益物權制度

　　一、用益物權的基本理論(了解)

　　用益物權是對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權包括：

　　(1)土地承包經營權;

　　(2)建設用地使用權;

　　(3)宅基地使用權;

　　(4)地役權;

　　(5)準物權。準物權具體包括海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利。

　　用益物權有以下特征：

　　(1)用益物權以對標的物的使用、收益為主要內容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。

　　(2)用益物權除地役權外，均為主物權;擔保物權為從物權。

　　(3)用益物權雖然也可以在動產上設立，但是從用益物權的具體類型來看，用益物權主要以不動產為客體，這主要是便于通過登記公示。

　　(4)用益物權是直接支配他人的物的權利。

　　二、主要用益物權介紹(運用)

　　(一)土地承包經營權

　　土地承包經營權，是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規定而享有的占有、使用和收益的權利。土地承包經營權的承包人原則上是土地所屬的集體經濟組織的成員，其權利客體是農業用地。

　　土地承包經營權自土地承包權合同生效時設立。耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年至50年;林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

　　在承包經營期限范圍內，承包權人有權根據法律規定，采取轉包、互換、轉讓等方式流轉土地承包經營權，流轉期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉讓方式流轉沒有辦理登記手續的，不得對抗善意第三人。(登記對抗主義)通過招標、拍賣、轉讓等方式流轉土地承包經營權，流轉期限不得超過承包期的剩余期限。通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓，入股、抵押或者以其他方式流轉。

　　(二)建設用地使用權

　　1.建設用地使用權概述

　　建設用地使用權，是指民事主體對國家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。建設用地使用權有以下特點：

　　(l)建設用地使用權是從國家土地所有權中分離出來的一項民事權利，獨立于土地所有權存在。

　　(2)建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

　　(3)建設用地使用權是有期限的物權。

　　(4)建設用地使用權是可以自由處分的物權。權利人可以將之轉讓或者設定抵押等。

　　2.建設用地使用權的取得

　　建設用地使用權的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無償取得使用權的方式。凡是工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，都應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。建設用地使用權的設立必須向登記機構辦理登記，登記是設立、變更、轉讓、消滅建設用地使用權的生效條件。(【特別提示】登記生效主義)

　　3.建設用地使用權的流轉

　　權利人取得建設用地的使用權后，除法律另有規定的以外，有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。在轉讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。當建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　(三)地役權

　　1.地役權概述

　　地役權，是指不動產權利人(包括土地所有人、地上權人以及土地的承租人)，為了自己利用不動產的方便或者不動產利用價值的提高，通過約定得以利用他人不動產的權利。其中為他人不動產利用提供便利的不動產稱為供役地，而享有地役權的不動產稱為需役地。可以設立地役權的不動產不局限于土地，還包括建筑物和其他工作物。

　　與其他用益物權不同，地役權具有從屬性和不可分性。

　　地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。(登記對抗主義)

　　2.地役權與其他用益物權的關系

　　(1)土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

　　(2)土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　(3)以土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　3.地役權的效力

　　(1)地役權人有利用供役地及從事必要附屬行為的權利。

　　(2)地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　(3)如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。

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