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　　第二節　合同的訂立

　　一、合同訂立程序——要約與承諾(運用)

　　(一)要約

　　要約是指希望和他人訂立合同的意思表示。要約可以向特定人發出，也可以向非特定人發出。該意思表示應當符合下列規定：

　　(1)內容具體確定;

　　(2)表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

　　1.要約邀請

　　要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等，性質為要約邀請。但若商業廣告的內容符合要約的規定，如懸賞廣告，則視為要約。懸賞人以公開方式聲明對完成一定行為的人支付報酬，完成特定行為的人請求懸賞人支付報酬的，人民法院依法予以支持。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　【例題·多選題】甲房地產開發公司在預售某住宅小區的廣告中，宣稱其“容積率不高于1.2”“綠地面積超過50%”，引起購房者的熱烈關注，所預售的商品房一售而空，價格也比周邊小區高出20%。但是，該小區商品房的預售合同中未對容積率和公共綠地面積問題作約定。甲公司交房時，購房者乙卻發現小區的容積率超過2.0，綠地面積只有20%，并且在調查后得知，甲公司報經批準的規劃就是如此。下列關于甲公司和乙之間的房屋預售合同的表述中，正確的有(　)。

　　A.合同無效

　　B.乙有權請求人民法院或仲裁機構撤銷合同并請求甲公司賠償損失

　　C.乙有權請求甲公司承擔違約責任

　　D.乙有權請求甲公司支付不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考核房屋預售合同。本題中乙有權請求甲公司承擔違約責任，有權請求人民法院或仲裁機構撤銷合同并請求甲公司賠償損失。

　　2.要約的生效時間

　　要約到達受要約人時生效。采用數據電文形式訂立合同，收件人指定特定系統接數據電文的，該數據電文進入該特定系統的時間，視為到達時間;未指定特定系統的，該數據電文進入收件人的任何系統的首次時間，視為到達時間。

　　3.要約的撤回與撤銷

　　撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。

　　撤銷要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。但下列情形下的要約不得撤銷：

　　(1)要約人確定了承諾期限的;

　　(2)以其他形式明示要約不可撤銷的;

　　(3)受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作了準備工作。

　　【特別提示】撤回是在要約到達前，撤銷是在要約到達后。

　　4.要約的失效

　　有下列情形之一的，要約失效：

　　(1)拒絕要約的通知到達要約人;

　　(2)要約人依法撤銷要約;

　　(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;

　　(4)受要約人對要約的內容作出實質性變更。

　　【特別提示】要約失效不包括撤回要約，因為撤回要約后，要約不生效，也不存在失效的問題。

　　(二)承諾

　　承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾應當由受要約人向要約人作出，并在要約確定的期限內到達要約人。

　　1.承諾期限

　　要約確定的期限稱為承諾期限。要約以信件或者電報作出的，承諾期限自信件載明的日期或者電報交發之日開始計算。信件未載明日期的，自投寄該信件的郵戳日期開始計算。要約以電話、傳真等快速通訊方式作出的，承諾期限自要約到達受要約人時開始計算。

　　要約沒有確定承諾期限的，承諾應當依照下列規定到達：

　　(1)要約以對話方式作出的，應當即時作出承諾，但當事人另有約定的除外;

　　(2)要約以非對話方式作出的，承諾應當在合理期限內到達。

　　2.承諾的生效時間。承諾自通知到達要約人時生效。承諾不需要通知的，自根據交易習慣或者要約的要求作出承諾的行為時生效。采用數據電文形式訂立合同，收件人指定特定系統接收數據電文的，該數據電文進入該特定系統的時間，視為承諾到達時間;未指定特定系統的，該數據電文進入收件人的任何系統的首次時間，視為承諾到達時間。承諾生效時合同成立。

　　3.承諾的撤回。承諾人發出承諾后可以撤回承諾，其條件是撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人，即在承諾生效前到達要約人。承諾生效，合同成立。因此，承諾不存在撤銷的問題。

　　4.承諾的遲延與遲到。受要約人超過承諾期限發出承諾的，為遲延承諾，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，遲延的承諾應視為新要約。受要約人在承諾期限內發出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因使承諾到達要約人超過承諾期限的，為遲到承諾，除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，遲到的承諾為有效承諾。

　　5.承諾的內容。承諾的內容應當與要約的內容一致，這在學理上稱為鏡像規則。受要約人對要約的內容作出實質性變更的，為新要約。有關合同標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議方法等內容的變更，是對要約內容的實質性變更。承諾對要約的內容作出非實質性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內容以承諾的內容為準。

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