二、物權變動

　　(一)物權的取得

　　物權的取得分原始取得與繼受取得。

　　原始取得，是指最初取得物權或者不依賴于原權利人的意志而取得物權。比如先占、孳息、勞動生產等。

　　繼受取得，又稱傳來取得，是指權利自前手繼受而來。比如買賣合同、贈與、繼承等。

　　(二)物權變動的原因與物權行為

　　1.基于法律行為——物權行為

　　2.非基于法律行為(★★)

　　(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　上述三項中，物權變動不以公示為前提。即如果是針對不動產，則無需登記就發生物權效力。

　　3.物權行為與債權行為(見表3.3)

　　表3.3物權行為與債權行為的區別

　　【鏈接1】當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

　　【鏈接2】出賣人就同一標的物訂立多重合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。

　　(三)動產的物權變動

　　1.動產物權的設立和轉讓

　　動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。(★★★)

　　【鏈接】船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　2.交付(★★)

　　(1)現實交付。

　　(2)交付替代。

　　①簡易交付。動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的.物權自法律行為生效時發生效力。

　　【舉例】甲將自己的電腦出租給乙使用。租賃期限未屆滿之時，甲又將該電腦出售給乙，則甲乙買賣合同生效時就視為完成了交付。

　　②指示交付。動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

　　【舉例】甲將自己的電腦出租給乙使用，租賃期限未屆滿之時，甲又將該電腦出售給丙，由于租期未滿，電腦由乙合法使用，此時為使得丙享有對該電腦的所有權，甲應當將自己享有的針對乙的返還原物請求權轉讓給丙以代替實際交付。

　　【鏈接】租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　③占有改定。動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該“約定生效時”發生效力。

　　【例題5·單選題】甲將其所有的一本小說賣給乙，雙方約定，乙先向甲支付購書款，甲在7日內將此書閱讀完畢后再交付給乙，這種情況下，乙取得所有權的時間是(　　)。

　　A.乙自甲閱讀完成后取得所有權

　　B.乙自約定生效之日起取得所有權

　　C.乙自支付購書款時取得所有權

　　D.乙自甲實際交付該書時取得所有權

　　【答案】B

　　【解析】本題考核占有改定。根據規定，動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權轉移自該約定生效時發生效力。本題中，乙自約定生效時就取得了該書的所有權。

　　(四)不動產的物權變動

　　1.一般規定(★★★)

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　【鏈接】前面“非基于法律行為”的物權變動，就屬于該規定中“法律另有規定除外”的情形。

　　【例題6·多選題】根據物權法，下列物權中，其設立、變更未經登記即可發生效力的有(　　)。

　　A.建設用地使用權

　　B.機動車所有權

　　C.地役權

　　D.土地承包經營權

　　【答案】BCD

　　【解析】本題考核物權變動。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更和消滅，自交付時發生效力;未經登記，不得對抗善意第三人。地役權自地役權合同生效時設立。土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　2.登記的類型

　　(1)土地登記與房屋登記。

　　土地登記的登記機構是土地管理部門。房屋登記的登記機構是房屋管理部門。

　　(2)土地總登記、初始登記、變更登記、轉移登記與注銷登記。

　　第一，對土地進行總登記后，具體土地權利的取得、變更或消滅才有可能進行登記。

　　第二，房屋并無總登記。

　　第三，土地的“變更登記”包括權利主體與內容的變更;而房屋登記中，變更登記是指權利內容變更，權利主體變更是轉移登記。

　　(3)所有權登記、使用權登記、地役權登記與抵押權登記。

　　第一，國有土地使用權需要登記，國有土地所有權無需登記。

　　第二，土地與房屋均可辦理地役權與抵押權登記。

　　(4)更正登記與異議登記。(★)

　　第一，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。

　　第二，異議登記是在更正登記不能獲得權利人同意時的補救措施，是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為。

　　第三，登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

　　(5)預告登記。(★★★)

　　第一，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　第二，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　第三，具體有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：①預購商品房;②以預購商品房設定抵押;③房屋所有權轉讓、抵押;④法律、法規規定的其他情形。

　　【例題7-多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應在一年內分期支付完畢價款;甲先將房屋交付乙使用，一年后轉移所有權。房屋交付后，雙方前往房屋登記機構辦理了預告登記。下列表述中，正確的有(　　)。

　　A.乙已取得房屋所有權

　　B.若甲未經乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效

　　C.若甲未經乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發生物權效力

　　D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同，則預告登記失效

　　【答案】CD

　　【解析】本題考核預告登記。根據《物權法》的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。本題中，由于雙方沒有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權，選項A錯誤;預告登記的作用在于使得權利人擅自處分不動產時不發生物權變動效力，而對合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，選項B錯誤，選項C正確;預告登記后，債權消滅的，預告登記失效，因此選項D正確。

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