四、用益物權

　　(一)用益物權概述

　　《物權法》規(guī)定的用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權與地役權。

　　【提示】雖然《物權法》規(guī)定動產亦可設立用益物權，但這只是為動產用益物權留下發(fā)展空間;目前《物權法》規(guī)定的具體的用益物權只能在“不動產”上設立。

　　(二)建設用地使用權

　　1.集體土地與國有土地

　　原則上，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施以及公益事業(yè)建設經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的外，其他對集體土地的建設利用，都必須先征歸國有，然后取得國有建設用地使用權。

　　2.建設用地使用權的取得(★★★)

　　(1)創(chuàng)設取得(一級市場)。

　　①無償劃撥。

　　下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　【提示】用于商業(yè)開發(fā)的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

　　②有償出讓。

　　第一，城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

　　第二，建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式，其中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

　　第三，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。

　　第四，住宅建設用地使用權期問屆滿的，自動

　　續(xù)期。

　　(2)移轉取得(二級市場)。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　下列房地產不得轉讓：①以出讓方式取得土地使用權，但未符合上述規(guī)定的轉讓條件的;②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;③依法收回土地使用權的;④共有房地產，未經其他共有人書面同意的;⑤權屬有爭議的;⑥未依法登記領取權屬證書的;⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

　　(3)登記——設立要件。

　　建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。

　　3.建設用地使用權的期限(★)

　　(1)以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　(2)以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

　　(3)土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　4.建設用地使用權的終止(★★)

　　(1)終止原因：使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、土地滅失等。

　　(2)出現(xiàn)下列情形之一，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

　　①為公共利益需要使用土地;②為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地;③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準;④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;⑤公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢。

　　【例題11·單選題】下列關于建設用地使用權登記與期限的相關說法中，錯誤的是(　　)。

　　A.為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的，可以由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，收回國有土地使用權

　　B.建設用地使用權，自交付時設立

　　C.建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記

　　D.甲以有償出讓方式取得某工業(yè)用地建設用地使用權50年，已使用15年，甲將該土地使用權轉讓給乙，則乙使用年限為35年

　　【答案】B

　　【解析】本題考核建設用地使用權的登記。建設用地使用權，自登記時設立。因此選項B錯誤。

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