土地增值稅  易錯問題總結(jié) 

1、增值額問題。凡是沒有增值額的，不征收土地增值稅，這里要強調(diào)的是視同銷售的情況視同有收入。比如非憎與行為的捐贈，即捐贈給非直系親屬或非直接贍養(yǎng)義務人的。這里要對增值額有深層次的理解。 

2、征稅范圍問題。對國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為征稅。注意這里是國有土地，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)是非法行為，不屬于征稅范圍，注意和城鎮(zhèn)土地使用稅的區(qū)別，后者對集體土地的使用是要征稅的，請密切關(guān)注。國家出讓土地使用權(quán)不屬于征收范圍，因為國家不可能自己給自己交稅。后面這幾章都是牽涉到土地和房產(chǎn)的，請一定不要混淆了。注意比較。 
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他扣除項目問題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房產(chǎn)，可按地價款和開發(fā)成本加計扣除20%，這里要注意只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能適用，并且必須是房開企業(yè)銷售自己開發(fā)的房產(chǎn)才適用，如果不符合這兩個條件，均不能加計扣除。大家喜歡將后面這個條件給忽視了，千萬要注意一下。 
4、房地產(chǎn)開發(fā)成本問題。其中的開發(fā)間接費用中包含了直接參與管理員工工資，這里要注意千萬不要計入了開發(fā)費用了，這樣的話房開商就吃虧了，不能加計扣除了，注意這個地方是做題時喜歡出的毛病。 
5、房地產(chǎn)扣除項目中的稅金問題。對于房開商可扣除“兩稅一費”，即營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，而印花稅已計入管理費用，所以不能再次扣除，這里要注意一下，其他企業(yè)可扣除“三稅一費”。這里不要死記，凡是已經(jīng)計入成本費用的稅金，比如耕地占用稅，就不能再次扣除了，其實只是這個道理而已。 
6、優(yōu)惠政策問題。對于納稅人開發(fā)普通標準居住住宅出售的，增值額的比例在20%以下的，可免征，這里要注意一下。 
例：凡是有增值額的應納土地增值稅項目就一定要交納土地增值稅。（X） 
解答：有免征的規(guī)定。其他還有部分，在以下項目中說明。 
7、存量房產(chǎn)銷售的扣除項目問題。對于存量房屋即已使用的房屋銷售，其扣除項目應該用房屋的估計售價，即重置成本和成新度折扣率的乘積作為基礎，加上地價款或者補交的土地出讓金和相關(guān)稅費作為扣除項目。這里要注意和房開商的扣除項目的區(qū)別。 
8、借款費用問題。借款費用，可以準確分攤到開發(fā)費用中的，并且利率不高于同期銀行貸款利率的，可以據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用扣除金額不能超過開發(fā)成本和地價款的5%。如果不能準確分攤借款費用的，開發(fā)費用的扣除金額不能超過上述兩項的10%。這個地方教材上說的很清楚，好好看書記下就行了。注意借款費用的確定問題。不難，題目很容易考罷了。 
9、個人轉(zhuǎn)讓自住5年以上的免征，3-5年的減半，低于3年的無優(yōu)惠。國家收回征用土地導致個人轉(zhuǎn)讓原來居住的房產(chǎn)的，免征，這里注意比較一下就行了，關(guān)鍵是比較時間和目的性的問題。 
10、收入范疇問題。土地增值稅的收入包括貨幣收入，實物收入，無形資產(chǎn)收入，后面兩項需經(jīng)稅務部門指定的專門機構(gòu)估價，注意不是稅務部門估價。這里的實物收入和無形資產(chǎn)收入很明顯涉及到非貨幣性交易。應該小心，這里很容易出題的，出題點在于對收入的理解，對收入的估價，和對收入扣除項目的確定問題。個人:)自住住房存在一個征稅的問題，這里要和其他幾個稅進行比較。以后會發(fā)關(guān)于個人住房的稅務問題的專題帖子，敬請關(guān)注。。。 
11、納稅義務人的問題。“四個所有”，凡是在地球上的人類，都包括。 
注意和土地使用稅，房產(chǎn)稅，契稅的納稅人進行比較。在這里事業(yè)單位和軍隊，人民團體不享受特權(quán)的。 
12、超率累進稅率問題。這里的超率是增值額和扣除項目的比率，千萬不要搞成增值額和收入的比率了，那國家就要罵娘了~！：）注意一下就好了，有時不留神也會犯錯的。 
13、開發(fā)成本而開發(fā)費用的問題。這里容易搞混，尤其是開發(fā)間接費用和開發(fā)費用的區(qū)別。注意一下就好了