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　　第二節　契稅法

　　一、征稅對象

　　契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

　　(一)一般規定：1.國有土地使用權出讓;2.土地使用權轉讓;(不包括農村集體土地承包經營權的轉移);3.房屋買賣;4.房屋贈與;5.房屋交換;6.承受國有土地使用權支付的土地出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　(二)特殊規定：以下視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅。

　　①以土地、房屋權屬作價投資、入股。(以自有房產作股投入本人獨資經營企業，免契稅)

　　②以土地、房屋權屬抵債或實物交換房屋。

　　③以獲獎方式承受土地、房屋權屬。

　　④以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的。

　　⑤買房拆料或翻建新房。

　　(新增)對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

　　[典型例題1]下列各項中，應當征收契稅的有(　)。

　　A.以房產抵債

　　B.將房產贈與他人

　　C.以房產作投資

　　D.子女繼承父母房產

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』D子女繼承父母房產屬于法定繼承，免征契稅。

　　[典型例題2-2011年考題]下列關于契稅征管制度的表述中，正確的是(　)。

　　A.對承受國有土地使用權所支付的土地出讓金應計征契稅

　　B.非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的房屋權屬免征契稅

　　C.對個人購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的免征契稅

　　D.以自有房產作股權投資于本人獨資經營的企業應按房產的市場價格繳納契稅

　　『正確答案』A

　　『答案解析』承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。選項B，法定繼承人承受死者生前房屋免契稅，非法定繼承人不能免稅;選項C，對個人購買普通住房，且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅;選項D，以自有房產投資于本人獨資經營的企業，免納契稅。

　　二、納稅義務人、稅率和應納稅額的計算

　　(一)納稅義務人：以受讓、購買、受贈交換等方式取得土地、房屋權屬的單位和個人。

　　(二)稅率：契稅采用幅度比例稅率3%-5%，具體執行稅率由各省(市、自治區)政府在幅度內確定。

　　(三)應納稅額的計算

　　1.計稅依據：

　　(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣時，成交價格為計稅依據;

　　(2)土地使用權贈與、房屋贈與時，由征收機關參照相應的市場價格核定計稅依據;

　　(3)土地使用權交換、房屋交換時，以交換的差額為計稅依據。交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納契稅;

　　(4)以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓時，由房地產轉讓者補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益;

　　(5)房屋附屬設施征收契稅的依據：

　　①采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

　　②承受房屋附屬設施權為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　(6)個人無償贈與不動產行為(法定繼承人除外)，對受贈人全額征收契稅。

　　[典型例題]下列各項中，契稅計稅依據可由征收機關核定的是(　)。

　　A.土地使用權出售

　　B.國有土地使用權出讓

　　C.土地使用權贈與

　　D.以劃撥方式取得土地使用權

　　『正確答案』C

　　『答案解析』A和B按成交價計算;D按補繳的土地使用權出讓費或者土地收益納稅。

　　2.應納稅額的計算方法

　　應納稅額=計稅依據×適用稅率

　　[典型例題1]某公司2011年發生兩筆互換房產業務，并已辦理了相關手續。第一筆業務換出的房產價值500萬元，換進的房產價值800萬元;第二筆業務換出的房產價值600萬元，換進的房產價值300萬元。已知當地政府規定的契稅稅率為3%，該公司應繳納契稅(　)。

　　A.0萬元

　　B.9萬元

　　C.18萬元

　　D.33萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』應納契稅=(800-500)×3%=9 (萬)

　　[典型例題2]居民甲某共有三套房產，2011年將第一套市價為80萬元的房產與乙某交換，并支付給乙某15萬元;將第二套市價為60萬元的房產折價給丙某抵償了50萬元的債務;將第三套市價為30萬元的房產作股投入本人獨資經營的企業。若當地確定的契稅稅率為3%，甲某應繳納契稅(　)。

　　A.0.45萬元

　　B.1.95萬元

　　C.2.25萬元

　　D.2.85萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』以自有房產作股投入本人獨資經營企業，免納契稅。土地使用權交換、房屋交換，支付補價的一方納稅。契稅=15×3%=0.45(萬元)

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