二、多選題：

　　2.下列項目中，屬于土地增值稅免稅范圍的有(　)。

　　A.因城市規(guī)劃，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)

　　B.因國家建設(shè)需要而自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

　　C.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源

　　D.國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)，是房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，繳納土地增值稅。

　　3.下列各項中不屬于土地增值稅征稅范圍的有(　)。

　　A.王梅將自有一套住房直接贈送給該村辦企業(yè)

　　B.房地產(chǎn)的代建房行為

　　C.房地產(chǎn)重新評估而升值的房產(chǎn)

　　D.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項A，捐贈不征收土地增值稅是針對通過國家機構(gòu)或非盈利社會團體的公益捐贈和贈予直系親屬，直接捐贈不符合條件的，需要征收土地增值稅;房地產(chǎn)的代建房行為和重新評估而使其升值的房地產(chǎn)，都沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此都不是土地增值稅的征稅范圍;選項D屬于免稅范圍。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計20%扣除范圍的有(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)支付的土地征用費

　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅

　　C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用

　　D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』選項A、B、D作為開發(fā)成本可加計扣除;選項C作為開發(fā)費用，不得加計扣除。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品在確定土地增值稅的扣除項目時，不允許單獨扣除的稅金有(　)。

　　A.印花稅

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.營業(yè)稅

　　D.城市維護建設(shè)稅

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』房產(chǎn)稅與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為并沒有直接的關(guān)系，不在計算土地增值稅時扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅是列入管理費用中的，不允許再單獨扣除。

　　7.下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有(　)。

　　A.土地征用及拆遷補償費

　　B.建筑安裝工程費

　　C.公共配套設(shè)施費

　　D.前期工程費

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　三、計算題：

　　2.位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2012年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

　　(1)按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)費用160萬元;

　　(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費用500萬元;

　　(3)寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構(gòu)證明);

　　(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。

　　(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用)

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。

　　(1)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(3)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用的金額;

　　(4)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的有關(guān)稅金;

　　(5)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅;

　　(6)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

　　『正確答案』

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)×50%=2080(萬元)

　　(2)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000×50%=1500(萬元)

　　(3)應(yīng)扣除的開發(fā)費用的金額=(2080+1500)×10%=358(萬元)

　　(4)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(萬元)

　　(5)扣除項目合計=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)

　　增值率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.21%

　　應(yīng)繳納的土地增值稅=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)

　　(6)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(萬元)