二、多選題：

　　2.下列項目中，屬于土地增值稅免稅范圍的有(　)。

　　A.因城市規劃，由納稅人自行轉讓原房產

　　B.因國家建設需要而自行轉讓的房地產

　　C.企業轉讓舊房作為公租房房源

　　D.國家機關轉讓自用的房產

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』國家機關轉讓自用的房產，是房產的轉讓行為，繳納土地增值稅。

　　3.下列各項中不屬于土地增值稅征稅范圍的有(　)。

　　A.王梅將自有一套住房直接贈送給該村辦企業

　　B.房地產的代建房行為

　　C.房地產重新評估而升值的房產

　　D.因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項A，捐贈不征收土地增值稅是針對通過國家機構或非盈利社會團體的公益捐贈和贈予直系親屬，直接捐贈不符合條件的，需要征收土地增值稅;房地產的代建房行為和重新評估而使其升值的房地產，都沒有發生房地產產權轉讓，因此都不是土地增值稅的征稅范圍;選項D屬于免稅范圍。

　　5.房地產開發公司支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有(　)。

　　A.取得土地使用權支付的土地征用費

　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅

　　C.銷售過程中發生的銷售費用

　　D.開發小區內的道路建設費用

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』選項A、B、D作為開發成本可加計扣除;選項C作為開發費用，不得加計扣除。

　　6.房地產開發企業銷售開發產品在確定土地增值稅的扣除項目時，不允許單獨扣除的稅金有(　)。

　　A.印花稅

　　B.房產稅

　　C.營業稅

　　D.城市維護建設稅

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』房產稅與房產轉讓行為并沒有直接的關系，不在計算土地增值稅時扣除;房地產開發企業轉讓時繳納的印花稅是列入管理費用中的，不允許再單獨扣除。

　　7.下列項目中，屬于房地產開發成本的有(　)。

　　A.土地征用及拆遷補償費

　　B.建筑安裝工程費

　　C.公共配套設施費

　　D.前期工程費

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』房地產開發成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　三、計算題：

　　2.位于市區的某國有工業企業利用廠區空地建造寫字樓，2012年發生的相關業務如下：

　　(1)按照國家有關規定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關費用160萬元;

　　(2)寫字樓開發成本3000萬元，其中裝修費用500萬元;

　　(3)寫字樓開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);

　　(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。

　　(其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的最高限計算扣除房地產開發費用)

　　要求：根據上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。

　　(1)企業計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)企業計算土地增值稅時應扣除的開發成本的金額;

　　(3)企業計算土地增值稅時應扣除的開發費用的金額;

　　(4)企業計算土地增值稅時應扣除的有關稅金;

　　(5)企業應繳納的土地增值稅;

　　(6)企業繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　『正確答案』

　　(1)取得土地使用權所支付的金額=(4000+160)×50%=2080(萬元)

　　(2)應扣除的開發成本的金額=3000×50%=1500(萬元)

　　(3)應扣除的開發費用的金額=(2080+1500)×10%=358(萬元)

　　(4)應扣除的有關稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(萬元)

　　(5)扣除項目合計=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)

　　增值率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.21%

　　應繳納的土地增值稅=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)

　　(6)營業稅、城市維護建設稅和教育費附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(萬元)