住房問題

　　一、時事鏈接

　　北京市住建委于2013年1月31日在北京市住房保障工作總結會上，確定了2013年北京住房工作的主要目標，建設籌集各類保障房16萬套，竣工7萬套。市政府要求，對于沒完成保障房供地的區縣，將不得供應商品房用地，暫停土地一級開發授權。

　　保障房的土地供應方面，市政府明確要求，要優先安排保障房供地，確保住宅供地的50%以上安排用于保障房建設，特別是部分城市功能拓展區和城市發展新區要從全局出發增加供地，承擔“全市統籌”供地保障任務，不得變相推諉、打折扣。中央單位特別是央企可以采取合作建設或以央企為主體方式建設公租房。

　　為了提高保障房的品質，此次市政府要求規劃部門加強規劃審查，切實提高保障房小區戶型、外觀和配套設施的設計水平，努力做到面積不大功能全，造價不高品質高，占地不多環境美。

　　市政府要求，各區縣必須在一季度內明確供地計劃，二季度完成土地、規劃手續，三季度必須確保工程全面開工，對于沒完成保障房供地的區縣，將不得供應商品房用地，暫停土地一級開發授權。

　　據了解，一級開發是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的“生地”進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使其成為“熟地”，可以入市交易。

　　此次北京首次提出，對沒有完成保障房供地的區縣，暫停土地一級開發授權。這意味著是否及時供應保障房用地，將決定著區縣可否繼續開發土地，從而影響財政收入。

　　此外，在2012年完成1500多萬平方米老舊小區改造后，目前北京全市仍有2800萬平方米老舊小區需進行綜合整治，2013年計劃整治1000萬平方米。

　　二、必備知識點

　　(一)背景

　　溫家寶同志在2012年政府工作報告中指出，要堅定不移地搞好房地產調控。加快健全房地產市場調控的長效機制，重點解決城鎮中低收入家庭住房困難，切實穩定房地產市場價格，滿足居民合理住房需求。

　　繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展。

　　當前我國住房市場體系還存在以下五大問題：

　　1.公積金制度建設尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大。

　　目前，我國的公積金覆蓋率非常低，公積金繳存對象范圍窄，公積金運用效率低。職工提交的公積金根據繳存比例、應付工資、公積金最高上限額來確定，且不計入所得稅收入范圍。因此，工資越高公積金越高，避稅額度越大，所享受的住房貨幣保障程度越高。而在低收入群體中，沒有納入公積金繳存范圍的家庭也不少，即使享受公積金制度，所受到的住房貨幣保障也很有限，遠低于高收入者。目前的公積金制度，傾向于高收入者，實際上拉大了貧富之差。

　　2.經濟適用房制度監管和退出機制不完善。

　　經濟適用房供給政策在緩解住房供需矛盾、抑制房價方面做了一定貢獻，但是因監管不到位、退出機制不完善也遺留了很多問題。比如，經濟適用房面積過大、分配不均、一人擁有多套經濟適用房、通過經濟適用房操作獲取暴利等問題，政策的實際效果與預期目標相差甚遠。

　　3.住房保障形式單一，與人均收入分布不匹配。

　　普惠性的公積金覆蓋率低且傾向于高收入者，限價房、經濟適用房和廉價房均有收入門檻，而各種保障性住房之間的門檻值不連續、差值較大，并且保障形式單一，導致夾心層的住房困難。

　　4.缺乏住房普查統計數據，住房保障缺乏長期規劃。

　　目前，我國不僅缺乏城市居民收入分布的統計數據，而且還缺乏住房普查數據。因此，很難準確地把握住房困難的實際情況而做相應的舉措，也很難做長期規劃。

　　5.很大一部分居民過于熱衷把住房作為投資品。

　　許多城市居民投資性購房比例達20%，在房價上漲較快的城市，這種比例還要高。許多二次或多次置業者的購買目的純粹就是投機套利，“溫州炒房團”、“山西炒房團”等就是單純投機套利的代表。

　　6.部分開發商片面追求個人利益而忽視公眾利益。

　　當前，我國建筑建設存在能耗高、質量低和性能差等問題，目前住宅使用能耗為相同氣候條件下發達國家的2～3倍。開發商過于注重經濟收益而不在降低能耗、提高質量方面下功夫，導致資源消耗高，居民居住成本高、條件差等問題的出現。

　　(二)意義

　　住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。

　　(三)對策

　　《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年(2011-2015)規劃綱要》中提出了提高住房保障水平的具體措施：堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾住有所居。

　　1.健全住房供應體系

　　立足保障基本需求、引導合理消費，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。建立健全經濟、適用、環保和節約資源的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。

　　2.加大保障性住房供給

　　強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房。建立穩定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出管理和租費標準。

　　3.改善房地產市場調控

　　進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入各地經濟社會發展的工作目標，由省級人民政府負總責，市、縣級人民政府負直接責任。完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規。完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。加強市場監管，規范房地產市場秩序。加快住房信息系統建設，完善信息發布制度。

　　三、例文賞析

　　加強保障性住房建設 讓百姓“居者有其屋”

　　“耕者有其田，居者有其屋”，是千百年來的社會理想。對普通的家庭來說，擁有一套住房是安居樂業之根本，但隨著房價上漲，這個社會理想離普通民眾越來越遠。住房保障是社會保障體系的重要組成部分，發展保障性住房是一項重大的民生工程，保障低收入家庭的住房需求，是市場經濟體制下各級政府不可推卸的責任。

　　目前住房保障工作與群眾期望依然有差距。近年來，黨中央高度重視保障性住房制度建設，先后建立了以住房公積金制度、經濟適用房制度和廉租房制度為主要內容的住房保障制度。但是由于我國住房保障工作尚處于探索階段，當務之急是進一步加大保障性住房和相關管理機構以及制度建設的力度，以保障百姓“居者有其屋”。

　　完善政策保障體系。保障性住房的規范化制度化建設，需要完善的政策保障體系支持。由于保障性住房屬于政府主導的公共福利項目，因此，為保障性住房提供多方面的政策支持，是政府必須履行的職責，也是住房保障體系建設的重要手段和方式。政府對保障性住房要在土地供應、資金支持、配套規劃等方面提供政策扶持。如對廉租房、小戶型住房投資者在土地供應、貸款、利率、稅收等方面給予優惠，以鼓勵投資者積極參與保障性住房建設。

　　組建職能管理機構。保障性住房體系建設是一項系統工程，不僅涉及到住宅建設、發改委、國土資源、財政、稅務、民政、社保、工商、銀行等眾多綜合部門，還涉及到多部門之間的協調，以及多項配套政策的落實。從各地的實踐看，凡是保障性住房工作做得好的地區，大多都組建了保障性住房的職能管理機構。因此，應按照“統一規劃、統一建設、統一分配、統一管理、統一運作”的新機制，設立專門全面負責保障性住房的投資、開發、建設、銷售和管理等工作的政府專門機構。

　　建立監督管理體制。保障性住房的規范化制度化建設，需要住房保障管理和監督部門的跟蹤監測及嚴格監管。首先，對住房保障對象、保障標準、保障資金來源、補貼額度、保障期限、收入狀況、檔案審核、合同簽訂等實施嚴格審核和監管;其次，要健全保障性住房的公示制度，提高住房保障工作的透明度，強化社會監督的力量;最后，加大對保障性住房在用地、建設、準入、出租、出售、使用、監管等各個環節的違法違紀行為的懲處力度。

　　“行百里者半九十。”“十一五”期間，保障性安居工程使中國千萬戶居民住房條件得到有效改善。進入“十二五”，保障性住房的快速增長無疑將使更多的家庭一圓住房夢。在燈火璀璨的都市，有一個亮著燈的小屋屬于自己，對更多的百姓來講，將不再是個奢望。

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