五、計(jì)稅依據(jù)

　　是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。

　　(一)增值額

　　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

　　――隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　――提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　――轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由。

　　(二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　(三)扣除項(xiàng)目(如果增加題目難度，一定是在扣除項(xiàng)目做文章的，條件允許的話多看幾遍)

　　取得土地使用權(quán)支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金;其他扣除項(xiàng)目。

　　【例】某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該樓的重置成本價(jià)為2000萬元，成新度折扣率為六成。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，其評(píng)估價(jià)格為( )。

　　答案：舊房評(píng)估價(jià)為重置成本價(jià)×成新度折扣率，計(jì)算過程：2000×60%=1200(萬元)。

　　【例】下列各項(xiàng)中，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅的有( )。

　　A、轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物的

　　B、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　C、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

　　D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的

　　答案：ABCD

　　解析：納稅人繳納土地增值稅應(yīng)以土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，但納稅人賣舊房或發(fā)生上述B、C、D選項(xiàng)三種之一的，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)征土地增值稅。

　　六、稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)稅率

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：(表見下頁，這個(gè)還是需要記憶的，不過也不是太難)

　　(二)應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　七、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、納稅期限

　　(一)發(fā)生時(shí)間

　　應(yīng)在合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　(二)納稅地點(diǎn)

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又分為以下兩種情況：

　　1、納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　2、納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　【例】納稅人是自然人且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時(shí)，在( )稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　A、住所所在地

　　B、房地產(chǎn)坐落地

　　C、辦理過戶手續(xù)所在地

　　D、自行選擇納稅地點(diǎn)

　　答案：C

　　(三)納稅期限

　　分為三種情況：

　　1、一次交割、付清價(jià)款方式――主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定納稅人在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

　　2、分期收款方式――每次收到價(jià)款時(shí)，按收到的價(jià)款的數(shù)額×應(yīng)納稅額占收入的比例計(jì)算，并在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。

　　3、項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)――竣工結(jié)算前的收入無法據(jù)實(shí)的，可以預(yù)征土地所得稅。

會(huì)計(jì)職稱輔導(dǎo)科目	精講班			沖刺班			串講班		報(bào)名
	課時(shí)	主講老師	試聽	課時(shí)	主講老師	試聽	課時(shí)	試聽
初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)	40	劉艷霞	講 座	20	劉艷霞	講 座	6	講 座
初級(jí)經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)		趙俊峰	講 座	22	游文麗	講 座	6	講 座
中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)	50	鄭慶華	講 座	21	鄭慶華	講 座	6	講 座
中級(jí)經(jīng)濟(jì)法		趙俊峰	講 座	21	游文麗	講 座	6	講 座
中級(jí)財(cái)務(wù)管理		劉艷霞	講 座	20	劉艷霞	講 座	6	講 座
會(huì)計(jì)證課程輔導(dǎo)方案		精講班			沖刺班				報(bào)名
		主講老師	課時(shí)	試聽	主講老師	課時(shí)	試聽
《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》		劉艷霞	60 (視頻)	講 座	劉艷霞	20 (視頻)	講 座
《財(cái)經(jīng)法規(guī)與職業(yè)道德》		劉艷霞	40 (視頻)	講 座	劉艷霞		講 座
《初級(jí)會(huì)計(jì)電算化》		彭 云		講 座