(五)《投資性房地產》選材及典型案例解析

　　1.常見客觀題選材

　　(1)投資性房地產的界定，以多項選擇題方式測試。

　　(2)投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的會計處理原則，以多項選擇題方式測試。

　　(3)投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計量模式的會計處理原則及關鍵核算指標的計算。以單項選擇題方式測試。

　　(4)公允價值計價的投資性房地產轉化為自用房地產或存貨時的會計處理原則，以及自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時的會計處理原則，以多項選擇題中的正誤判定方式或單項選擇題中的計算題方式來測試。

　　(5)投資性房地產在處置時的損益額的計算，以單項選擇題方式測試。

　　2.典型案例解析

　　典型案例1【單項選擇題】乙公司于2007年8月自行建造的辦公大樓達到了預定可使用狀態并投入使用，建設期間耗費工程物資1638萬元，并領用了本企業生產的庫存商品一批，成本160萬元，計稅價格200萬元，增值稅率為17%，另支付在建工程人員薪酬362萬元。該辦公樓預計使用壽命為20年，預計凈殘值為94萬元，采用直線法計提折舊。2009年1月1日乙公司將該辦公大樓租賃給丙公司，租賃期為10年，年租金為240萬元，租金于每年年末結清，乙公司對投資性房地產采用公允價值模式計量。與該辦公大樓同類的房地產在2009年年初的公允價值為2200萬元，2009年年末的公允價值分別為2400萬元。2010年1月，乙公司以2500萬元的價格將該項辦公大樓轉讓給丙公司，則乙公司2010年因此辦公樓產生的其他業務利潤為(　　)萬元。

　　A.300

　　B.200

　　C.446

　　D.346

　　【答案】C

　　【解析】

　　①辦公大樓的入賬成本=1638+160+200×17%+362=2194(萬元);

　　②2007年辦公樓提取的折舊額度=(2194-94)÷20×4/12=35(萬元);

　　③2008年辦公樓提取的折舊=(2194-94)÷20=105(萬元);

　　④2009年因出租轉為以公允價值模式計量的投資性房地產時產生的暫時增值額=2200-(2194-35-105)=146(萬元);

　　⑤2009年末因公允價值調整產生的暫時增值額=2400-2200=200(萬元);

　　⑥2010年出售辦公樓時產生的其他業務收入=2500(萬元);

　　⑦2010年出售辦公樓時產生的其他業務成本=2400(萬元);

　　⑧2010年出售辦公樓時由暫時增值額轉為的其他業務收入額=146+200=346(萬元);

　　⑨2010年出售辦公樓產生的其他業務利潤=2500-2400+346=446(萬元)。

　　典型案例2【單項選擇題】甲于2007年7月1日開始對一生產用廠房進行改擴建，改擴建前該廠房的原價為2000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元。在改擴建過程中領用工程物資400萬元，領用生產用原材料200萬元，原材料的進項稅額為34萬元。發生改擴建人員薪酬50萬元，用銀行存款支付其他費用66萬元。該廠房于2007年12月20日達到預定可使用狀態。該企業對改擴建后的廠房采用雙倍余額法計提折舊，預計尚可使用年限為8年，預計凈殘值為50萬元。2009年12月10日，由于所生產的產品停產，甲決定將上述廠房以經營租賃方式對外出租，租賃期為2年，每年末收取租金，每年租金為180萬元，起租日為2009年12月31日，到期日為2011年12月31日，對租出的投資性房地產采用成本模式計量，租出后，該廠房仍按原折舊方法，折舊年限和預計凈殘值計提折舊，則2010年因出租此廠房產生的其他業務利潤為(　　)萬元。

　　A.-254.135

　　B.-164.53

　　C.-150.23

　　D.-135.4

　　【答案】B

　　【解析】

　　①2007年末該廠房的原價=2000-200-100+400+200+34+50+66=2450(萬元);

　　②2008年廠房的折舊=2450×25%=612.5(萬元);

　　③2009年廠房的折舊=(2450-612.5)×25%=459.375(萬元);

　　④2010年廠房的折舊=(2450-612.5-459.375)×25%≈344.53(萬元);

　　⑤2010年的租金收入為180萬元;

　　⑥2010年因出租廠房產生的其他業務利潤=180-344.53=-164.53(萬元)。

　　典型案例3【多項選擇題】下列有關投資性房地產的論斷中錯誤的是(　　)。

　　A.自用房產轉化為公允價值模式的投資性房地產時如果產生了增值則列入當期“公允價值變動損益”。

　　B. 由公允價值模式的投資性房地產轉化為自用房產時，不論增、貶值均列入當期的“公允價值變動損益”。

　　C. 以成本模式計量的投資性房地產在計提減值準備后不得在其價值恢復時轉回。

　　D. 同一企業可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產進行后續計量。

　　E. 成本模式轉為公允價值模式應當作為會計估計變更，采用未來適用法進行處理。

　　【答案】ADE

　　【解析】

　　備選答案A：自用房產轉化為公允價值模式的投資性房地產時如果產生了增值則列入當期“資本公積”。

　　備選答案D：同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　備選答案E：成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(未分配利潤)。