二、稅率、計稅依據和應納稅額的計算

　　1.從價計征：年應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　注意：從價計稅方式下稅率具有年的含義在里面,在計算中注意和時間的配比!

　　(1)房產原值：納稅人按會計制度規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋原價(包括應當繳納房產稅，但未在該賬戶中記載的房產);原價根據有關會計制度規定核算，未按規定核算并記載的，按規定予以調整或重新評估。

　　(2)應包括與房屋不能分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。如暖氣、照明、通風等設備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應并入原值計稅。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應地增加房屋原值，易損件、經常更換的零配件，更新后不再計入原值中。

　　對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(4)對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　【典型例題】某企業有一處房產原值1000萬元，2011年7月1日用于投資聯營(收取固定收入，不承擔聯營風險)，投資期為5年。已知該企業當年取得固定收入50萬元，當地政府規定的扣除比例為20%。該企業2011年應繳納房產稅(　)

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』應繳納房產稅=1000×(1-20%)×1.2%/2+50×12%=10.8(萬元)

　　2.從租計征(12%)：應納稅額=租金收入×12%

　　注意：個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫按4%稅率征稅。

　　【典型例題】某企業2011年1月1日的房產原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當地政府規定允許按房產原值減除20%后的余值計稅。該企業當年應繳納房產稅(　)。

　　A.4.8萬元

　　B.24萬元

　　C.27萬元

　　D.28.8萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%/12×3+5×9×12%=27(萬元)

　　【兩種方法的適用范圍】

　　(1)投資聯營的房產參與利潤分紅，共擔風險的以房產余值計稅;收取固定收入，不承擔聯營風險的按租金收入計稅。

　　(2)融資租賃的房產，依照房產余值繳納房產稅。

　　(3)居民住宅區內業主共有的經營性房地產(實際經營的代管人或使用人繳納房產稅)自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。無原值或不能將業主共有房產與其房產的原值準確劃分開的，由稅務機關核定。

　　(4)對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　【典型例題1-2011年考題】下列各項中，應作為融資租賃房屋房產稅計稅依據是(　)

　　A.房產售價

　　B.房產余值

　　C.房產原值

　　D.房產租金

　　『正確答案』B

　　『答案解析』融資租賃的房產，依照房產余值繳納房產稅。

　　【典型例題2-2011年考題】某公司辦公大樓原值30000萬元，2010年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部分房產原值5000萬元，租金每年1000萬元。當地規定房產稅原值減除比例為20%，2010年該公司應繳納房產稅(　)。

　　A.288萬元

　　B.340萬元

　　C.348萬元

　　D.360萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』2010年1-2月從價計征的房產稅：30000×(1-20%)×1.2%×2÷12=48(萬元)

　　2010年3-12月從價計征的房產稅：25000×(1-20%)×1.2%×10÷12=200(萬元)

　　2010年3-12月從租計征的房產稅：1000×12%×10÷12=100(萬元)

　　合計應納房產稅=48+200+100=348(萬元)

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