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2013注冊會計師《稅法》精華筆記：房產稅

　　房產稅計稅依據與稅率(掌握，能力等級2)

　　房產稅的計稅依據的幾個特殊規定：

　　1. 對投資聯營的房產的規定：對以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;對只收取固定收入，不承擔聯營風險的，應按租金收入計征房產稅。

　　2. 對融資租賃房屋的規定：按照房產余值繳納房產稅，租賃期內的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。(新變化)

　　3. 關于附屬設備和配套設施的計稅規定：

　　一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　二是對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　4. 對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　5. 按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款，開發土地發生的成本費用。宗地容積率小于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　房產稅的稅收優惠(熟悉，能力等級1)

　　1. 國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但對出租房產以及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。

　　2. 由國家財政部門撥付事業經費的單位(全額或差額預算管理的事業單位)，本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務、業務的用房，應照章納稅。

　　3. 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，不屬于免稅范圍，應照章納稅。

　　4. 個人所有非營業用的房產免征房產稅。對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

　　5. 央行含外管局所屬分支機構自用的房產。

　　6. 經財政部批準免稅的其他房產。

　　房產稅的征收管理(熟悉，能力等級1)

　　(一)納稅義務發生時間

　　注意時間規定：強調“次月”——經營、取得、取證、出租、出借、建成、驗收的次月。只有將原房產用于生產經營的，是從“之月”起繳納房產稅。

　　(二)納稅期限、納稅地點和征收機關

　　房產稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。房產稅在房產所在地繳納。對房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。

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