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2013注冊會計師《稅法》精華筆記：房產稅

　　房產稅計稅依據與稅率(掌握，能力等級2)

　　房產稅的計稅依據的幾個特殊規(guī)定：

　　1. 對投資聯(lián)營的房產的規(guī)定：對以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，應按租金收入計征房產稅。

　　2. 對融資租賃房屋的規(guī)定：按照房產余值繳納房產稅，租賃期內的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。(新變化)

　　3. 關于附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定：

　　一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　二是對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　4. 對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　5. 按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款，開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。宗地容積率小于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　房產稅的稅收優(yōu)惠(熟悉，能力等級1)

　　1. 國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但對出租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

　　2. 由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位(全額或差額預算管理的事業(yè)單位)，本身業(yè)務范圍內使用的房產免征房產稅。對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務、業(yè)務的用房，應照章納稅。

　　3. 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，不屬于免稅范圍，應照章納稅。

　　4. 個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

　　5. 央行含外管局所屬分支機構自用的房產。

　　6. 經財政部批準免稅的其他房產。

　　房產稅的征收管理(熟悉，能力等級1)

　　(一)納稅義務發(fā)生時間

　　注意時間規(guī)定：強調“次月”——經營、取得、取證、出租、出借、建成、驗收的次月。只有將原房產用于生產經營的，是從“之月”起繳納房產稅。

　　(二)納稅期限、納稅地點和征收機關

　　房產稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。房產稅在房產所在地繳納。對房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。

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