【例題2·計算題】2008年某國有商業企業利用庫房空地進行住宅商品房開發，按照國家有關規定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關稅費160萬元;住宅開發成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元;房地產開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9 000萬元;繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。計算該企業銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』非房地產開發企業繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產開發企業不允許按照取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本合計數的20%加計扣除。

　　(1)住宅銷售收入為9000萬元

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　　②住宅開發成本為2800萬元

　　③房地產開發費用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為: 495+4.5=499.5(萬元)

　　⑤轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+2800+580+499.5=6879.5(萬元)

　　(3)計算轉讓房地產的增值額：9000-6879.5=2120.5(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：2120.5÷6879.5≈31%

　　(5)計算應繳納的土地增值稅稅額：

　　應納土地增值稅稅額﹦2120.5×30%=636.15(萬元)

　　【例題3·計算題】某公司2009年轉讓一處舊房地產取得收入1600萬元，該公司取得土地使用權所支付的金額為200萬元，當地稅務機關確認的房屋的評估價格為800萬元，該公司支付給房地產評估機構評估費20萬元，繳納的與轉讓該房地產有關的稅金l0萬元。計算該公司轉讓該房地產應繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』

　　(1)計算扣除項目金額。根據《土地增值稅暫行條例》等有關規定，公司轉讓該舊房地產允許扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、房屋的評估價格、支付給房地產評估機構的評估費、繳納的與轉讓該房地產有關的稅金。

　　扣除項目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

　　(2)計算增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入，減去扣除項目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬元)

　　(3)計算增值額占扣除項目金額的百分比。

　　增值率=570÷1030=55.3%，說明增值額超過了扣除項目金額的50%，但未超過100%。

　　(4)應納稅額

　　土地增值稅稅額= 570×40%-l030×5%=176.5(萬元)