(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

　　1.計算公式

　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　2.計算步驟

　　(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　　①取得土地使用權(quán)支付的金額

　　②開發(fā)土地的成本、費用

　　③新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【提示】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【例題1·計算題】 某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價為20 000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金為3 000萬元;投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1 200萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明)。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(3000+4000)×10%=700(萬元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000(萬元)

　　⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：(3000+4000)×20% =1400(萬元)

　　⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+1000+1400=10100(萬元)

　　(3)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-10100=9900(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：9900÷10100≈98%

　　(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455(萬元)